Na obrazku ludzie podwyższeniu pod dachem

Jak ustalić wartość mieszkania kupionego na kredyt przy podziale majątku. RPO przedstawia stanowisko w sprawie pytania prawnego do Sądu Najwyższego

Data: 
2018-06-13
  • Jak sąd – dzieląc majątek rozwodzących się małżonków - ma oszacować wartość wspólnego mieszkania lub domu, jeśli był kupiony na kredyt? Czy ma odliczyć od wartości rynkowej wysokość hipoteki, czy może realną wartość kredytu?
  • Rzecznik Praw Obywatelskich uważa, że należy się po prostu posługiwać wartością rynkową nieruchomości, bo rozliczenia spłat między małżonkami powinny być dokonywane osobno
  • Takie stanowisko przedstawił Sądowi Najwyższemu w sprawie pytania prawnego Sądu Okręgowego w Łodzi 

Wszystko zaczęło się od sprawy, w której sąd miał podzielić majątek po rozwodzie. Dom jest wart 120 tys. zł, na hipotece jest 105 tys. zł długu, zaś na rozstających się małżonków przypada aktualnie po 48 tys. zł do spłaty (część należności już spłacili).

Odkąd podział majątku z nieruchomościami z obciążoną hipoteką stał się coraz bardziej powszechny, sądy - w tym Sąd Najwyższy - muszą mierzyć się z tym zagadnieniem. Od momentu pojawienia się tzw. kredytów „frankowych" (indeksowanych lub denominowanych w walutach obcych) trzeba się też liczyć z tym, że w przypadku wieloletnich zobowiązań kredytowych wysokość zobowiązania może być zmienna (może się nawet zdarzyć – z uwagi na różnice kursowe – że wartość hipoteki jest niższa od wartości zobowiązania kredytowego).

W opinii Rzecznika Praw Obywatelskich przedstawionej Sądowi Najwyższemu, szacowanie wartości nieruchomości w sprawach o podział majątku wspólnego powinno zostać dokonane bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego (a ściślej – aktualnej sumy zadłużenia wynikającego ze zobowiązania, którego hipoteka jest zabezpieczeniem).

Rzecznik dostrzega, że w sprawach dotyczących podziału majątku dorobkowego wyjątkowo trudno jest doprowadzić do równowagi interesów majątkowych uczestników. Zwłaszcza wówczas, gdy podstawowym składnikiem majątkowym jest nieruchomość obciążona hipoteką, a kredyt zaciągnięty przez małżonków jest zobowiązaniem o znacznej wartości i długoletnim. Trzeba się zgodzić z SN (orzeczenie z 26 stycznia 2017 r., sygn. I CSK 54/16), że „żadna z przyjętych koncepcji nie jest wolna od możliwych komplikacji, powodujących niebezpieczeństwo narażenia któregoś z byłych małżonków na straty i perturbacje związane ze spłacaniem kredytu ponad udział”.

Zdaniem rzecznika należy przyjąć, że oszacowanie nieruchomości bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego gwarantuje ochronę praw majątkowych uczestników, gwarantowaną przez art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Stanowi on, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

Dlatego – w opinii Rzecznika Praw Obywatelskich – najbardziej sprawiedliwą formą rozliczenia małżonków z tytułu kredytu (nawet zabezpieczonego hipoteką) jest rozliczenie faktycznie spłaconych należności.

Sygnatura BRPO IV.7000.159.2018, Sygnatura SN III CZP 21/18

ZałącznikWielkość
PDF icon Pytanie prawne_hipoteka przy podziale .pdf555.66 KB