Godło RP

RPO w sprawie realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych

Data: 
2017-04-14
słowa kluczowe: 

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów, dotyczące realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych. Promesy te zostały wydane przez Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa posiadający hipotekę ustanowioną na nieruchomości, na której prowadzone były przedsięwzięcia deweloperskie. Ogłoszenie upadłości SK Bank-u skutkowało powstaniem wątpliwości odnośnie do możliwości zrealizowania przez Syndyka Masy Upadłości SK Bank-u promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych udzielonych uprzednio przez SK Bank. W ich opinii, to na Syndyku ciąży obowiązek wydania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Skarżący obawiają się, że Syndyk odmówi wykonania promes, co w sytuacji wywiązania się przez nich z umowy i zapłaty pełnej ceny za mieszkanie spowoduje naruszenie konstytucyjnych standardów ochrony prawa własności.

Na konieczność zapewnienia ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich i potrzebę podjęcia działań legislacyjnych w tym zakresie Rzecznik zwracał już uwagę w wystąpieniu do Prezesa Rady Ministrów. Wychodząc naprzeciw tym postulatom ustawodawca dostrzegł konieczność wzmocnienia ochrony praw nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera. Przepisy regulujące odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów zostały wprowadzone do Prawa upadłościowego i Prawa restrukturyzacyjnego. Wprowadzone zmiany zapewniły m.in. pełną skuteczność zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego zarówno w przypadku upadłości dewelopera jak i w postępowaniu restrukturyzacyjnym.

W obecnym stanie prawnym instytucja promesy bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu jest jednym z narzędzi ochrony praw nabywców lokali na wypadek upadłości albo restrukturyzacji dewelopera. Brak analogicznych rozwiązań odnośnie do realizacji promesy w przypadku upadłości banku – wierzyciela hipotecznego, który wydał promesę powoduje jednak, że ochrona nabywców lokali jest niepełna i skutkuje poważnymi wątpliwościami interpretacyjnymi w zakresie możliwości realizacji promesy przez syndyka. Ze względu na fakt, że upadłości banków finansujących przedsięwzięcia inwestycyjne dewelopera mogą nie być jednostkowymi przypadkami, w ocenie Rzecznika niezbędne jest wprowadzenie dodatkowych mechanizmów chroniących interesy nabywców lokali w takich sytuacjach.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o zajęcie stanowiska w przedstawionej sprawie, a w szczególności o rozważenie możliwości wprowadzenia odpowiednich zmian legislacyjnych w postulowanym zakresie.

  • Grafika: dom na szarym tle
    Wspólnie przeciw bezdomności