Zawartość
Liczba całkowita wyników: 35

mieszkanie

Formularz wyszukiwania

np.: 06/2021
np.: 06/2021
(pozwala na wiele wyborów np. z klawiszem Ctrl)

Nagrywanie czynności notarialnych – sposobem na wyłudzenia mieszkań. RPO ponawia apel o zmianę prawa

Data: 2018-08-03
  • Rzecznik Praw Obywatelskich ponownie podkreśla konieczność szerszej ochrony prawnej stron czynności notarialnych - zwłaszcza tych, których przedmiotem jest nieruchomość zamieszkiwana przez sprzedającego
  • Nadal bowiem jest możliwe wykorzystywanie aktu notarialnego w niegodziwym celu, a strony wciąż nie mają sposobu ustalenia ich rzeczywistej woli i weryfikacji okoliczności zawarcia aktu
  • Dlatego RPO podtrzymuje postulat nagrywania czynności notarialnych, co pozwalałoby jednoznacznie ustalić przebieg czynności, w której wyniku nastąpiła np. niezamierzona sprzedaż nieruchomości 

Zastępca RPO Stanisław Trociuk zwrócił się do prezesa Krajowej Rady Notarialnej Mariusza Białeckiego o informacje, czy rada rozważała propozycje rozwiązań, które pozwoliłyby zapewnić szerszą ochronę stronom czynności notarialnych i czy wystąpiła, bądź też planuje wystąpić, z inicjatywą odpowiednich zmian legislacyjnych.

Od kliku lat w zainteresowaniu RPO  pozostaje proceder przejmowania własności mieszkań poniżej ich wartości - na podstawie aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie pożyczek udzielanych przez oszustów. Ich ofiarą najczęściej padają ludzie starsi i mniej zorientowani. Za niewielkie w stosunku do wartości mieszkania pożyczki tracili oni własność zamieszkiwanych nieruchomości. Z ich relacji wynikało, że w chwili składania podpisów w kancelarii notarialnej nie mieli świadomości, że zawierają umowę, której przedmiotem jest definitywne przeniesienie własności,

Opisywane w mediach takie przypadki ujawniły - według RPO - słabość systemu prawnego. W czerwcu 2016 r. rzecznik zwrócił się do prezesa Krajowej Rady Notarialnej, wskazując na potrzebę zmian w prawie w celu wzmocnienia ochrony praw i interesów stron aktów notarialnych. Podkreślał, że nie tylko nie sposób obecnie zapobiec takim praktykom, ale przede wszystkim - jednoznacznie ustalić przebieg czynności notarialnej, w której wyniku nastąpiła niezamierzona sprzedaż nieruchomości,  w wielu przypadkach podstawy egzystencji obywatela. Dlatego też RPO podał pod rozwagę propozycję nagrywania czynności notarialnych z udziałem stron.

W odpowiedzi Rada przyznała, że w  obowiązującym stanie prawnym zarzuty podnoszone wobec notariuszy rzeczywiście są ex post trudne lub wręcz niemożliwe do odparcia. Jednocześnie zwróciła uwagę, że koncepcja nagrywania czynności notarialnych wymaga dokładnego sprecyzowania zakresu rejestrowanych czynności oraz zapewnienia bezpieczeństwa zarejestrowanych materiałów ze względu na dobro chronione tajemnicą zawodową.

Wstępne założenia inicjatywy legislacyjnej, uwzględniającej postulat nagrywania czynności notarialnych, ogłosił w lipcu 2016 r. Minister Sprawiedliwości. W lutym 2017 r. wiceminister sprawiedliwości Łukasz Piebiak informował zaś, że w resorcie  trwają prace analityczne i koncepcyjne nad zmianami w ustawie Prawo o notariacie szerokich zmian legislacyjnych, zmierzających do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu prawnego.

Z niewiadomych przyczyn zapowiadane zmiany nie zostały dotychczas przeprowadzone - podkreślił w swym piśmie Stanisław Trociuk. Obowiązujący stan prawny nadal zatem stwarza możliwości wykorzystywania instytucji prawa cywilnego i  aktu notarialnego w niegodziwym celu, a jednocześnie nie daje stronom aktu notarialnego narzędzi do ustalenia rzeczywistej woli stron, weryfikacji przebiegu czynności notarialnej i okoliczności zawarcia aktu notarialnego.

Dlatego też w dalszym ciągu niezbędne są zmiany w prawie w kierunku zapewnienia stronom czynności notarialnych szerszej ochrony prawnej, która może polegać na rejestrowaniu dźwięku albo dźwięku i obrazu z czynności notarialnych. Jeżeli ta propozycja stwarza trudności w realizacji, ochrona stron aktu notarialnego może przybrać inną postać – przyznaje rzecznik. Niewątpliwie kwestią istotną i trudną  do rozstrzygnięcia pozostaje kształt ewentualnych zmian legislacyjnych w tym zakresie.

Problem wyzyskiwania nieświadomości lub bezradności osób - zwłaszcza starszych - był przedmiotem wystąpienia RPO do Prokuratora Generalnego w 2014 r. Z uzyskanej odpowiedzi wynikało, że Prokurator Generalny skierował do prokuratorów apelacyjnych zalecenia dotyczące prowadzenia postępowań w tego rodzaju sprawach. 

IV.7000.507.2015

Możliwe są problemy przy realizacji orzeczeń sądów o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego

Data: 2018-05-26
  • Rzecznik Praw Obywatelskich przestrzega przed problemami z realizacją orzeczeń sądów o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego po nowelizacji ustawy m.in. o ochronie praw lokatorów
  • 1 maja 2018 r. wszedł w życie zapis nowelizacji o stosowaniu jej przy wykonywaniu orzeczeń wydanych przed wejściem w życie innych przepisów noweli - co z kolei ma nastąpić 21 kwietnia 2019 r.
  • Ustawodawca nie wymienił jednak jednoznacznie, które przepisy powinny być w tym czasie stosowane - wskazuje RPO, który apeluje o pilne poprawienie tego prawa    

Zastępca RPO Stanisław Trociuk napisał do ministra inwestycji i rozwoju Jerzego Kwiecińskiego o problemach w związku z uchwaloną 22 marca 2018 r. nowelizacją ustaw m.in. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych; o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz innych ustaw.

Nowela realizuje Narodowy Program Mieszkaniowy. Wprowadza także zmiany dotyczące wsparcia samorządów w tworzeniu zasobu mieszkań na wynajem. Gminy będą mogły wynająć lub podnająć każdy lokal w ramach tzw. najmu socjalnego. Nowela jest m.in. odpowiedzią na sygnalizowaną przez RPO konieczność zmian najmu lokali komunalnych.

Jak wskazał Stanisław Trociuk, nowelizacja generalnie weszła w życie 1 maja 2018 r., z wyjątkiem art. 1 pkt 15 w zakresie art. 12 ust. 2 i pkt 16 i 19, które wchodzą w życie 1 stycznia 2019 r. oraz  art. 2-4 i art. 6, które wchodzą w życie 21 kwietnia 2019 r. (w rok od ogłoszenia).  1 maja 2018 r. wszedł w życie m.in. art. 18 noweli, który stanowi, że w celu realizacji orzeczeń sądowych przyznających uprawnienie do lokalu socjalnego, wydanych przed dniem wejścia w życie art. 2 i art. 4, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2, w brzmieniu nadanym nowelizacją.

- Mamy więc do czynienia z sytuacją, w której ustawodawca co do zasady przesuwa w czasie wejście w życie nowelizacji, a jednocześnie dokonuje wyłomu w tej zasadzie, nakładając na adresatów normy zawartej w art. 18 ustawy nowelizującej obowiązek stosowania przepisów w nowym brzmieniu, przy czym nie wymienia, które z tych przepisów powinny być stosowane - podkreślił zastępca RPO.

Jego zdaniem trudno ustalić, jakimi względami kierował się ustawodawca, rezygnując z wyraźnego wymienienia w przepisach końcowych ustawy nowelizującej tych z punktów art. 2, które powinny wejść w życie wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia.

Na tym tle rysują się istotne wątpliwości, które niebawem przełożą się na problemy i rozbieżności w działaniach gmin przy realizacji orzeczeń sądowych. Może to zniweczyć możliwość stosowania w okresie do 21 kwietnia 2019 r. nowych, ochronnych rozwiązań, jakie ustawodawca przewidział w nowelizacji co do uprawnień do lokali socjalnych.

Przyjmując, że intencją ustawodawcy było w istocie objęcie szerszą ochroną osób, którym przyznano prawo do lokalu socjalnego, na etapie realizacji orzeczenia sądowego nakazującego eksmisję, można założyć, że ustawodawca słusznie zamierzał nadać od 1 maja 2018 r. moc obowiązującą wszystkim przepisom, które taką ochronę wprowadzają - wskazał Stanisław Trociuk. Jednak wobec niedookreślonej treści art. 18 - nie wskazującego jednoznacznie, które z nowych przepisów powinny być stosowane - cel regulacji może nie zostać spełniony,  a ochrona może okazać się iluzoryczna.

Wątpliwości co do zakresu stosowania przed 21 kwietnia 2019 r. przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów w nowym brzmieniu, będą zmuszone rozstrzygać z różnym - niekiedy negatywnym dla obywateli skutkiem - podmioty obowiązane do realizacji orzeczeń sądowych przyznających prawo do lokalu socjalnego. Będą to głównie gminy i komornicy sądowi realizujący orzeczenia nakazujące opróżnienie lokalu mieszkalnego.  

RPO uważa, że z punktu widzenia ochrony praw obywatelskich niepokojący jest stan, w którym niedoprecyzowany i niejasny pozostaje zakres ochrony, jakiej od 1 maja 2018 r. mogą oczekiwać obywatele w związku z przyznanym uprawnieniem do lokalu socjalnego (obecnie najmu socjalnego lokalu). Zastosowany zabieg legislacyjny w istocie wyklucza realną kontrolę działań gmin w tym zakresie.

W ocenie RPO art. 18 nie spełnia wymogu prawidłowej legislacji, w tym - określoności prawa. Taki konstytucyjny wymóg odnosi się do wszelkich regulacji pośrednio czy bezpośrednio kształtujących pozycję prawną obywatela.

Dlatego Stanisław Trociuk zwrócił się do ministra J. Kwiecińskiego o pilne zainicjowanie działań legislacyjnych, które wyeliminują problemy z wykładnią i stosowaniem tych przepisów nowelizacji.

IV.7210.14.2018

 

OPIS STATYSTYCZNY (dla wyszukiwarki http://www.sprawy-generalne.brpo.gov.pl/)

IV.7210.14.2018 z 11 maja 2018 r. – wystąpienie do Ministra Inwestycji i Rozwoju w sprawie ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.

Powyższa ustawa jest oczekiwaną reakcją ustawodawcy wobec trwającego od lat deficytu lokali mieszkalnych w publicznym zasobie mieszkaniowym i odpowiedzią na sygnalizowaną m.in. przez Rzecznika Praw Obywatelskich konieczność weryfikacji rozwiązań, obowiązujących od kilkunastu lat w niezmienionym kształcie, w zakresie najmu lokali komunalnych.

Przede wszystkim Rzecznik zwrócił uwagę na, istotne z punktu widzenia ochrony praw obywatelskich, problemy rysujące się na tle zawartych w tej ustawie przepisów intertemporalnych. Rzecznik wskazał, że z przepisu końcowego ustawy wynika jednoznacznie, że ustawa wchodzi w życie z dniem 1 maja 2018 r., z wyjątkiem art. 1 pkt 15 w zakresie art. 12 ust. 2, oraz pkt 16 i 19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2019 r. oraz art. 2-4 i art. 6, które wchodzą w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Z mocy art. 18 ustawy nowelizującej od dnia 1 maja 2018 r. orzeczenia sądowe przyznające uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, wydane przed dniem 21 kwietnia 2019 r., powinny być realizowane zgodnie ze znowelizowanymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zdaniem Rzecznika, mamy do czynienia z sytuacją, w której ustawodawca co do zasady przesuwa w czasie wejście w życie nowelizacji ustawy, a jednocześnie dokonuje wyłomu w tej zasadzie nakładając na adresatów normy zawartej w art. 18 obowiązek stosowania przepisów w nowym brzmieniu, przy czym nie wymienia, które z tych przepisów powinny być stosowane.

W ocenie Rzecznika powyższe wątpliwości przełożą się niebawem na problemy i rozbieżności w działaniach gmin przy realizacji wyżej wymienionych orzeczeń sądowych. Problemy te zaś mogą zniweczyć możliwość stosowania w okresie do dnia 21 kwietnia 2019 r. nowych, ochronnych rozwiązań, jakie ustawodawca przewidział w wymienionej nowelizacji w zakresie realizacji uprawnień do lokali socjalnych. Zastosowany w art. 18 ustawy nowelizującej zabieg legislacyjny w istocie wyklucza realną kontrolę działań gmin w omawianym zakresie i możliwość postawienia gminie zarzutu naruszenia konkretnych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… Brak jednoznacznego określenia obowiązków, które gminy miałyby realizować z mocy art. 18 ustawy nowelizującej to również brak pewności prawa co do zakresu przewidzianej w nim ochrony dla obywateli.

Powyższe uwagi prowadzą do wniosku, że treść art. 18 ustawy nowelizującej nie czyni zadość wymogowi prawidłowej legislacji, w tym dyrektywie określoności prawa. Wymóg określoności regulacji prawnej – wywiedziony z art. 2 Konstytucji – odnosi się do wszelkich regulacji (pośrednio czy bezpośrednio) kształtujących pozycję prawną obywatela.

W związku z powyższym Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o rozważenie możliwości pilnego zainicjowania działań legislacyjnych, które wyeliminują problemy z wykładnią i stosowaniem wymienionych wyżej przepisów ustawy nowelizującej. 

WSA: gmina nie może uzależniać przyznania lokalu ze swego zasobu od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu

Data: 2018-04-30
  • Uzależnienie przez gminę możliwości przyznania prawa do lokalu od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu narusza ustawę o ochronie praw lokatorów i Konstytucję
  • Taki wyrok wydał  Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, który uwzględnił skargę Rzecznika Praw Obywatelskich na uchwałę Rady Miasta w Okonku
  • Rzecznik zaskarżył uchwałę, gdyż wprowadziła nieznane ustawie kryterium przyznania prawa do lokalu - co pewną kategorię osób pozbawiało prawa do pomocy mieszkaniowej ze strony gminy

25 kwietnia 2018 r. WSA w całości uwzględnił skargę RPO i stwierdził nieważność uchwały Rady Miasta w Okonku z sierpnia 2017 r. Wyrok jest nieprawomocny.

Po analizie treści uchwały RPO uznał, że jej uregulowania wykraczały poza delegację zawartą w art. 21 ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Kwestionowane przepisy uchwały wprowadziły bowiem nieprzewidziane w ustawie kryterium uzależniające przyznanie prawa do lokalu od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu lub budynku mieszkalnego. Bez względu na rzeczywiste warunki zamieszkiwania osób oraz osiągany przez nich dochód, pozbawiało to tę kategorię osób prawa do uzyskania pomocy mieszkaniowej ze strony gminy.

W skardze szczegółowo wykazano na czym polegało przekroczenie przez gminę uprawnień w stanowieniu prawa miejscowego. Przesłankami uzyskania lokalu mieszkalnego z zasobu gminy są niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe oraz niskie dochody ubiegających się. Niedopuszczalne jest tworzenie dodatkowych kryteriów, które stoją z nimi w sprzeczności i w konsekwencji utrudniają dostęp do uzyskania mieszkania komunalnego.

Według RPO, stanowiąc uchwałę niezgodną z aktem wyższego rzędu, czyli ustawą o ochronie praw lokatorów, Rada Miasta działała niezgodnie z zasadą legalizmu wyrażoną w art. 7 Konstytucji. Ponadto Rzecznik uznał to za przejaw nierównego traktowania obywateli przez władze publiczne. Złamaniem art. 32 Konstytucji jest bowiem wprowadzenie nieuzasadnionych przesłanek różnicujących obywateli.

IV.7211.101.2016    

TK: termin 2 lat na roszczenia właścicieli, których prawa ograniczono ze względu na ochronę środowiska - niekonstytucyjny

Data: 2018-03-07
  • Tysiące ludzi mieszkających blisko lotnisk ma szansę na wznowienie przegranych spraw o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, albo też o jej wykup przez państwo.
  • Takie są konsekwencje wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który za niezgodny z Konstytucją uznał dwuletni termin na zgłaszanie roszczeń, jeśli np. mieszkają blisko lotnisk.
  • Przepisy zaskarżył do TK Rzecznik Praw Obywatelskich

Orzeczenie, po posiedzeniu niejawnym, wydał Trybunał w pięcioosobowym składzie  pod przewodnictwem sędzi Małgorzaty Pyziak-Szafnickiej. Sprawozdawcą był sędzia Michał Warciński. Zaskarżony przepis straci moc obowiązującą  po 12 miesiącach od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw.

W lutym 2017 r. Adam Bodnar zaskarżył do TK przepis Prawa ochrony środowiska określający termin na zgłaszanie roszczeń przez właścicieli, których korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone ze względu na ochronę środowiska. Może do tego dochodzić np. tzw. obszarach ograniczonego użytkowania (a także przy tworzeniu rezerwatów, parków narodowych, obszarów Natura 2000).

Obszary ograniczonego użytkowania tworzone są m.in. wokół lotnisk, bo tam nie da się zagwarantować standardu co do poziomu hałasu. W tej sytuacji właściciele nieruchomości  mogli żądać ich wykupienia lub odszkodowania.  Mieli na to jednak tylko dwa lata od wejścia w życie przepisów ustanawiających obszar.

Galimatias prawny powstał wobec rozbieżności w orzecznictwie między Naczelnym Sądem Administracyjnym a Sądem Najwyższym na tle obszaru wokół warszawskiego Okęcia.  NSA uznał, że w 2008 r.  obszar wokół Okęcia przestał istnieć z mocy prawa. SN orzekł zaś, że obszar ten istniał do momentu, gdy sejmik województwa podjął w 2011 r. kolejną  uchwałę o ustanowieniu takiego obszaru.

SN nie brał pod uwagę stanowiska NSA. Powstała sytuacja  patowa, bo nie przewidziano sytuacji  by dwa sady wypowiadały się rozbieżnie, choć na różnych płaszczyznach, co do aktów prawa miejscowego.

Jedyną możliwością było zatem zaskarżenie  tego do TK.  I to właśnie zrobił RPO.

"Krótki termin nie zapewnia wszystkim realnej możliwości podniesienia przysługujących im roszczeń, gdyż w wielu przypadkach roszczenia mogą wygasnąć, zanim uprawnieni uświadomią sobie ich istnienie" - pisał RPO we wniosku do TK. Dodawał, że odpowiednie informacje nie są indywidualnie komunikowane uprawnionym. Powoływał się na liczne skargi obywateli na problemy z uzyskaniem należnej rekompensaty, wynikające z niezgłoszenia roszczenia w tak krótkim terminie.

Adam Bodnar ocenił, że możliwość zgłoszenia roszczeń w tym terminie ogranicza prawa własności, a w krańcowych przypadkach może prowadzić do naruszenia jego istoty. Uznał, że termin ten wydaje się podyktowany względami budżetowymi, co nie może mieć prymatu nad ochroną fundamentalnego - z punktu widzenia zasad ustrojowych państwa - prawa własności.

RPO wskazywał też na nierówne traktowanie właścicieli nieruchomości objętych ograniczeniami ze względu na ochronę środowiska w porównaniu z tymi, gdy powodem ograniczenia były inne cele publiczne. W tym drugim przypadku nie ma tak krótkiego terminu na dochodzenie roszczeń.

Teraz piłka jest po stronie ustawodawcy. Po wyroku  TK termin na złożenie roszczeń musi być wydłużony. Wydłużony na tyle by - niezależnie od tego, pod rządami którego aktu ktoś wytoczył powództwo - było ono badane nie pod względem, czy ktoś dochował dwuletniego terminu, tylko czy jego roszczenie jest zasadne. Ustawodawca musi też unormować , w jaki sposób mieszkańcy danego obszaru mają być informowani o pogorszeniu warunków środowiska.

Być może ustawodawca wprowadzi zapisy co do spraw już zakończonych, spraw obywateli, którzy przegrali swe procesy.

Gdy wyrok zacznie po 12 miesiącach obowiązywać, obywatele będą mogli wnosić o wznawianie postępowań sądowych, wytaczanych w takich sprawach  - zakończonych lub tych, które się do tego czasu zakończą.  Procesy będą mogły się toczyć od nowa.

RPO będzie monitorował, czy ustawodawca podejmie jakieś działania. Ważne też będzie, co TK napisze w pisemnym uzasadnieniu wyroku. To dopiero będzie podstawą do prac  legislacyjnych.

Komentarz Artura Zalewskiego z zespołu prawa cywilnego Biura RPO:

Wyrok, zgodny z wnioskiem Rzecznika, jest fundamentalnym rozstrzygnięciem co do zakresu dopuszczalnej ingerencji publicznej w prawo własności. Stanowi też punkt odniesienia do oceny innych regulacji ograniczających krótkim terminem zawitym możność podnoszenia roszczeń odszkodowawczych. 

Rzecznik w żaden sposób nie podważał zasadności wprowadzania ograniczeń konstytucyjnych praw podmiotowych ze względu na ochronę środowiska, których dopuszczalność wynika wprost z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Głównym zarzutem Rzecznika było nadmierne ograniczenie prawa do odszkodowania za wprowadzane, nierzadko bardzo daleko idące, ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, w wyniku których mogła ona niemal całkowicie stracić swoją przydatność dla właściciela (np. pozbawiając go prawa jej zabudowy, korzystania dla celów działalności gospodarczej czy rolniczej).

W wielu przypadkach świadomość wprowadzanych ograniczeń pojawia się u osób uprawnionych dopiero w momencie działań zmierzających do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (np. wszczęcia bądź realizacji procedur inwestycyjnych). Wprowadzenie krótkiego dwuletniego terminu, liczonego od momentu wejścia w życie ograniczeń - niezależnie od świadomości uprawnionych co do ich wprowadzenia - na zgłoszenie roszczeń o odszkodowanie godziło w ocenie Rzecznika w konstytucyjną ochronę prawa własności stanowioną art. 64 ust. 1 Konstytucji. Ochrona własności jest zaś jedną z naczelnych wartości konstytucyjnych, chronioną nie tylko jako prawo podmiotowe, ale będącą również podstawową zasadą ustroju Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 Konstytucji) i stanowiącą jeden z wyznaczników społecznej gospodarki rynkowej, będącej podstawą ustroju gospodarczego RP.  

Ograniczanie sposobu wykonywania prawa własności jest dopuszczalne w świetle Konstytucji ze względu na inne ważne wartości wskazane w art. 31 ust. 3, ale musi być zgodne z zasadą proporcjonalności. Zaskarżona przez Rzecznika regulacja zgodna z zasadą proporcjonalności nie była. Skłoniło to Rzecznika, otrzymującego wiele skarg na nią, do jej zaskarżenia przed Trybunałem Konstytucyjnym.  

IV.7002.55.2014

 

 

 

 

 

Odpowiedź Ministra Inwestycji i Rozwoju na wystąpienie Rzecznika w sprawie książeczek mieszkaniowych

Data: 2018-03-05

Minister Inwestycji i Rozwoju odpowiedział na kolejne wystąpienie, w którym RPO wskazywał na potrzebę stworzenia nowych regulacji prawnych umożliwiających posiadaczom książeczek mieszkaniowych skorzystanie z premii gwarancyjnej i definitywne rozwiązanie problemu. Minister wskazał, że  obecnie resort zajmuje się tym zagadnieniem. Analizowane są zróżnicowane potrzeby właścicieli książeczek, a także konieczność określenia horyzontu czasowego wydatkowania środków budżetowych na ten cel.

Minister wskazał także, że polityka mieszkaniowa państwa jest priorytetowym celem rządu. Dlatego też w najbliższym czasie zostaną ustalone nowe kierunki realizacji istotnych dla segmentu mieszkalnictwa działań. Wiodącą rolę w tym zakresie będzie miała powołana w dniu 29 stycznia br. Rada Mieszkalnictwa, której przewodniczy Prezes Rady Ministrów. Wydawane przez nią rekomendacje mają przyczynić się do usprawnienia dotychczasowej realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego, a w konsekwencji poprawią dostępność mieszkań w Polsce.

Odnosząc się do podnoszonej w wystąpieniu Rzecznika malejącej średniej wysokości wypłacanej premii Minister wskazał, że jest to spowodowane likwidowaniem obecnie książeczek ze stosunkowo krótkim okresem oszczędzania (zakładanych w ostatnich latach przed bankructwem systemu PRL, a więc w latach 1986-1990).

 

IV.7216.19.2016/JS

 

Większy lokal socjalny dla trzyosobowej rodziny w trudnej sytuacji zdrowotnej

Data: 2018-01-04

Rodzice 18-letnietniej uczennicy są osobami z niepełnosprawnością ruchową. Muszą wyprowadzić się z dotychczasowego mieszkania z powodu wyroku eksmisyjnego. Gmina przydzieliła im niewielki jednopokojowy lokal socjalny na trzeciej kondygnacji. Nie mogli jednak go przyjąć. Przede wszystkim z powodu problemów z poruszaniem się. Także dlatego, że ich córka potrzebuje miejsce do nauki, by przygotować się do matury.

Po interwencji Rzecznika Praw Obywatelskich (BPW.7217.9.2017) gmina ponownie przyjrzała się prośbie o przydział lokalu. Urzędnicy tłumaczyli się, że nie mieli informacji o sytuacji zdrowotnej rodziców uczennicy. Wyjaśnili, że po wydaniu wyroku eksmisyjnego nikt ich nie powiadomił o ciężkiej sytuacji zdrowotnej rodziny.

W konsekwencji gmina przyznała rodzinie jednopokojowy lokal socjalny o pow. użytkowej 38,54 m2, w tym pow. pokoju – 23,77 m2. Lokal ten spełnia wynikające z przepisów ustawowych wymogi metrażu i ma łazienkę, co nie jest regułą w przypadku lokali socjalnych. 

Tematy zaproponowane przez RPO zostaną skontrolowane w 2018 roku przez Najwyższą Izbę Kontroli

Data: 2018-01-03

Najwyższa Izba Kontroli przygotowała plan pracy na 2018 rok. NIK zakłada przeprowadzenie 110 kontroli planowych, ponadto skontroluje wykonanie budżetu państwa i realizację założeń polityki pieniężnej w 2017 r.

Ważnym elementem tworzenia planu pracy NIK są zgłaszane przez organy władzy publicznej sugestie dotyczące ewentualnych obszarów kontroli.  W ubiegłym roku Rzecznik Praw Obywatelskich  przedstawił 14. takich tematów.  Trzy z nich zostały włączone do planu pracy NIK na 2018 rok w pełni, kolejne dwa tematy zostaną zrealizowane częściowo w kontrolach planowych lub formie kontroli doraźnych.

Z inicjatywy RPO, Najwyższa Izba Kontroli zbada:

  • Wykonywanie przez gminy zadań z zakresu gospodarki mieszkaniowej (nr kontroli P/18/005)
  • Zmiany w systemie oświaty (nr kontroli P/18/027)
  • Przygotowanie administracji publicznej do obsługi cudzoziemców (nr kontroli P/18/105)
  • Zapewnienie przez gminy opieki przedszkolnej (P/18/074)
  • Działalność samorządowych instytucji kultury (P/18/022)

Szczegółowe plany pracy NIK na 2018 rok są dostępne pod adresem: www.nik.gov.pl

Ile mamy płacić za dostawę ciepła do mieszkania. RPO do Ministra Energii w sprawie podzielników kosztów ciepła przy rozliczaniu kosztów ciepła

Data: 2017-11-03

W sferze zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich znajduje się problematyka podzielników kosztów ciepła dla potrzeb rozliczania kosztów ciepła dostarczanego do lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach wielolokalowych (IV.7215.186.2016).

Obywatele tę kwestię w skargach kierowanych do Rzecznika zwracają uwagę na krzywdzące nieprawidłowości w rozliczeniach za ciepło. Ich efektem są wysokie dopłaty do kosztów ogrzewania, wynoszące nawet kilka tysięcy złotych w okresie rozliczeniowym.

Obywatele wskazują również, że są zmuszani do ponoszenia kosztów ciepła, którego na pewno nie dało się dostarczyć lub gdy zużycie ciepła rejestrowane jest także w okresie letnim.

W ocenie Rzecznika zarzuty te zasługują na rozważenie. Brakuje najwyraźniej regulacji prawnych określających sposób funkcjonowania i użytkowania w lokalach mieszkalnych podzielników kosztów ciepła.

W licznych wystąpieniach generalnych, kierowanych od 2000 r. do Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa, Ministra Gospodarki oraz do Prezesa Rady Ministrów Rzecznik wskazywał na potrzebę uregulowania zasad rozliczania z indywidualnymi użytkownikami lokali kosztów dostawy ciepła do lokali. Jednak mimo kolejnych nowelizacji Prawa energetycznego takich uregulowań nie ma.

A to musi rodzić pytanie o wiarygodność dokonywanych rozliczeń. Jest to o tyle istotne, że dotyczy zobowiązań finansowych znaczącej części społeczeństwa.

Z uwagi zarówno na skalę problemu, długotrwałość jego występowania, jak i fakt, że ma on bezpośredni związek ze sferą praw obywatelskich (bowiem dotyka kwestii zaspokajania najbardziej podstawowych potrzeb bytowych obywateli), wprowadzenie stosownych regulacji w tym zakresie stanowi obowiązek państwa.

W jednym z pism nadesłanych do Rzecznika przez Ministra Energii zawarta została wzmianka o planach dotyczących utworzenia w resorcie grupy roboczej, której zadaniem będzie przygotowanie wymagań dla instalacji rozprowadzających ciepło w budynkach wielolokalowych, a także szczegółowych wymagań dla właścicieli lub zarządców budynku w zakresie zasad podziału kosztów zużycia energii cieplnej, zapewniających przejrzystość i dokładność rozliczania indywidualnego za pomocą wykorzystywanych podzielników kosztów.

Wobec tego Rzecznik zwrócił się do Ministra o informację, czy zespół taki został powołany, a jeżeli tak, to na jakim etapie znajdują się podjęte przez ten zespół prace oraz w jakim kierunku zmierzają.

Brakuje ustawowej definicji dochodu, którą związane byłyby gminy rozpoznające wnioski mieszkaniowe – przez to pomoc mieszkaniowa może być iluzoryczna

Data: 2017-10-27

Analiza prowadzonych przez Rzecznika Praw Obywatelskich spraw osób ubiegających się o gminną pomoc mieszkaniową, które uzyskały odmowę z powodu przekroczenia kryterium dochodowego, pokazuje negatywne skutki braku ustawowej definicji dochodu, którą związane byłyby gminy rozpoznające wnioski mieszkaniowe.

W obecnym stanie prawnym każda gmina samodzielnie reguluje w przepisach prawa miejscowego sposób ustalenia dochodu i ustala składniki, jakie podlegają zaliczeniu do dochodu bądź odliczeniu z niego. Dochód stanowi istotne kryterium przy kwalifikowaniu mieszkańca gminy do uzyskania gminnej pomocy mieszkaniowej. W konsekwencji, w niektórych gminach rodziny pobierające świadczenie wychowawcze tzw. świadczenie 500+, wskutek zaliczenia tego świadczenia do dochodu rodziny, nie mogą otrzymać gminnej pomocy mieszkaniowej.

Stan prawny umożliwiający każdej gminie określenie wysokości dochodu na dowolnym poziomie, pozostawia gminom możliwość świadomego uchylenia się od wykonywania ustawowego obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty gminnej. Problem ten dotyczy szczególnie gmin wiejskich, które nie posiadają zasobu mieszkaniowego, bądź też zasób ten jest bardzo mały. Nadal istnieją gminy, które nie wykonały ustawowego upoważnienia do podjęcia uchwały określającej zasady wynajmowania lokali gminnych, uznając, że brak zasobu zwalnia je z tego obowiązku. Natomiast ustawowy obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy ciąży na każdej gminie, bez wyjątku, a brak zasobu mieszkaniowego nie zwalnia z niego. Obowiązek ten może być realizowany w inny sposób, z wykorzystaniem lokali spoza zasobu gminy.

W ocenie Rzecznika, pozostawiona gminie możliwość ustalenia dochodu gospodarstwa domowego poniżej minimum egzystencji, a więc poniżej kwoty niezbędnej do godnego życia człowieka, prowadzi do wniosku, że gminnej pomocy mieszkaniowej mogą nie uzyskać także osoby żyjące w ubóstwie. Z całą pewnością osoby uzyskujące dochód poniżej minimum egzystencji osiągają niski dochód. Skoro osoby te realnie mogą nie uzyskać pomocy, którą ustawodawca dla tej właśnie grupy przewidział, to zarówno ustawowy obowiązek gminy, jak też wynikająca z niego pomoc mieszkaniowa stają się iluzoryczne.

W obowiązującym stanie prawnym, gmina nie tylko ustala wysokość dochodu gospodarstwa domowego, ale także samodzielnie określa sposób ustalenia dochodu mieszkańca gminy ubiegającego się o gminną pomoc mieszkaniową. Również w tym zakresie ustawodawca pozostawił gminom całkowitą swobodę. Brak zaś jednolitych, ustawowych, zasad określenia dochodu skutkuje tym, że poszczególne składniki dochodu (np. świadczenia z pomocy społecznej, świadczenie wychowawcze 500+ itp.) w niektórych gminach są zaliczane do dochodu osoby ubiegającej się o gminną pomoc mieszkaniową, w innych zaś nie są uwzględniane. W konsekwencji, brak regulacji ustawowej przewidującej jednolite zasady dla wszystkich gmin, przekłada się na nieuzasadnione różnice w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w zależności od definicji dochodu obowiązującej na terytorium danej gminy.

Opisany stan prawny – w ocenie Rzecznika – nie wypełnia dyrektywy prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli (art. 75 Konstytucji) i nie uwzględnia zasady godności (art. 30 Konstytucji) i dobra rodziny (art. 71 Konstytucji).

W przekonaniu Rzecznika istnieje potrzeba zainicjowania działań zmierzających do uzupełnienia przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego o uregulowania dotyczące wymienionych kwestii związanych z dochodem.

Rzecznik zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa z prośbą o przeanalizowanie przedstawionych uwag i zajęcie stanowiska w poruszonych kwestiach.

Ministerstwo Sprawiedliwości zajęło się problemem uporządkowania sytuacji prawnej spółdzielczych budynków wielorodzinnych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Data: 2017-10-19

Ministerstwo Sprawiedliwości zajęło się problemem uporządkowania sytuacji prawnej spółdzielczych budynków wielorodzinnych posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Rzecznik Praw Obywatelskich dopominał się o to od lat.

Ministerstwo Sprawiedliwości dostrzegło potrzebę uporządkowania sytuacji prawnej spółdzielczych budynków wielorodzinnych posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Problem ten jest uwidocznił się po podjęciu przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego w dniu 24 maja 2013r. uchwały, w której Sąd Najwyższy przesądził, że: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.” (sygn. akt III CZP 104/12). Skutkiem uchwały jest stan, w którym sądy wieczystoksięgowe odmawiają zakładania ksiąg wieczystych dla takich lokali, zaś banki - udzielania kredytów hipotecznych na zakup takich lokali. Brak możliwości założenia księgi wieczystej dla istniejących już spółdzielczych własnościowych praw do lokali doprowadził do znacznego ograniczenia obrotu tymi prawami. Ponadto użytkownicy lokali spółdzielczych, mimo przyznania im od dnia 31 lipca 2007r. roszczenia o przeniesienie prawa własności mieszkania za przysłowiową „złotówkę”, nadal nie mogą skutecznie ubiegać się o takie przekształcenie w przypadku, gdy spółdzielnia nie nabyła tytułu prawno-rzeczowego do gruntu, na którym stoi budynek.

Problem ograniczenia obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje prawem własności gruntu lub prawem użytkowania wieczystego od 2013r. był podejmowany przez Rzecznika w różnych wystąpieniach generalnych. W kolejnych wystąpieniach kierowanych do Prezesa Rady Ministrów oraz do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej i Ministra Infrastruktury i Budownictwa Rzecznik wskazywał, że opisany stan wymaga pilnej interwencji ustawodawcy. Skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat aż do dnia 31 grudnia 2012 r., to na ustawodawcy spoczywa teraz obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej w omawianym zakresie.

Z opublikowanych w mediach informacji wynika, że w projekcie tzw. „dużej ustawy reprywatyzacyjnej” przygotowywanym przez resort sprawiedliwości planowane jest uregulowanie tzw. postępowania wywoławczego. Spółdzielnie mieszkaniowe i jednostki samorządu terytorialnego będą mogły składać do sądu wnioski o nabycie własności gruntu wskutek tzw. przemilczenia. Sąd opublikuje w mediach ogłoszenia skierowane do dawnych właścicieli nieruchomości, by zgłaszali swoje roszczenia do gruntu. Jeżeli przez rok nikt uprawniony się nie zgłosi, to nieruchomość przejdzie na własność wnioskodawcy. Jeżeli grunty, które zabudowały spółdzielnie mieszkaniowe są objęte tzw. roszczeniami dekretowymi, dawni właściciele hipoteczni gruntów i ich następcy prawni będą mogli na zasadach ogólnych zgłaszać wojewodzie roszczenia o zadośćuczynienie. Tym samym wielokrotnie zgłaszany przez Rzecznika problem być może zostanie w końcu rozwiązany.

Wątpliwości Rzecznika co do nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Data: 2017-10-19

Niemal od momentu uchwalenia, w dniu 20 lipca 2017 r., ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Kodeksu postępowania cywilnego oraz Prawa spółdzielczego, do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi, dotyczące objętej nią problematyki. Ze skarg tych wynika przede wszystkim daleko idąca niepewność co do tego, w jaki sposób interpretować niejasne, bardzo ogólne i niespójne z całym systemem prawa spółdzielczego zapisy tej ustawy, i w jaki sposób stosować je w praktyce, skoro wiele regulacji nie zawiera jasnych wskazówek w tej kwestii. Dodatkowo w ocenie Rzecznika, niektóre zapisy znowelizowanej ustawy, poprzez swoją niejednoznaczność, budzą obawy z punktu widzenia ochrony praw i wolności zagwarantowanych w Konstytucji.

Dlatego Rzecznik zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa z prośbą o nadesłanie wyjaśnień dotyczących trudności co do wykładni i praktycznego stosowania przepisów znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także o zajęcie stanowiska co do wątpliwości natury konstytucyjnej.

Zagadnienia związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej

W szczególności zastrzeżenia budzą zagadnienia związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. Np. zgodnie z regulacją przyjętą w art. 1 ust. 9 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby nabywające członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej nie składają deklaracji członkowskiej ani nie wnoszą wpisowego i udziałów. Powoduje to sytuację, w której w ramach jednej spółdzielni mieszkaniowej funkcjonować będą członkowie, których członkostwo jest związane z wpłaconymi wcześniej wpisowym i udziałami oraz członkowie, których członkostwo nie wiązało się z obowiązkami finansowymi. Taki stan wywołuje słuszne obiekcje z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa. Ponadto, ustawa zakłada automatyzm w uzyskiwaniu członkostwa przez osoby wymienione w znowelizowanym art. 3 .Należy uznać, że już z dniem wejścia w życie nowelizacji wszystkie osoby, spełniające wymogi przewidziane w tym artykule uzyskują członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Może temu jednak przeczyć treść art. 32 znowelizowanej ustawy, który określa chwilę powstania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej i uzależnia ją w niektórych wypadkach od zawarcia umowy bądź prawomocnego rozstrzygnięcia sądu. Brak jednoznacznych reguł w tej kwestii doprowadzić może do chaosu prawnego i braku pewności co do tego, czy dana osoba jest, czy nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Również zapisy dotyczące ustania członkostwa w spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru jej członków są niejasne, mnożą wątpliwości interpretacyjne oraz ingerują w zagwarantowaną przez Konstytucję wolność zrzeszania się.

Żądanie przez spółdzielnię orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

Z kolei zgodnie z art. 11 ust.11 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Obecnie spółdzielnia mieszkaniowa nie może już własnym działaniem spowodować wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w stosunku do osób, które nie przestrzegają wskazanych wyżej obowiązków. Jedynym jej uprawnieniem jest żądanie orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu prawa. Regulacja ta stanowi zatem istotne ograniczenie właściciela nieruchomości w możliwości doprowadzenia do zakończenia stosunku prawnego wiążącego go z osobą, która nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Kwestionowana regulacja stwarza także istotne ryzyko rozbieżności w orzecznictwie, a zatem budzi wątpliwości z punktu widzenia zasad poprawnej legislacji, wywodzonych z Konstytucji.

Zagadnienia związane z zarządem nieruchomością wspólną

Obawy wzbudzają również zagadnienia związane z zarządem nieruchomością wspólną. Od momentu wejścia w życie znowelizowanej ustawy spółdzielnia mieszkaniowa będzie mogła w odniesieniu do nieruchomości wspólnej podejmować samodzielnie wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędne będzie każdorazowo podjęcie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ponadto, podjęcie ww. uchwały będzie następowało w jednym z trybów przewidzianych w przepisach ustawy o własności lokali, większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo wg zasady jeden właściciel – jeden głos. W ocenie Rzecznika nie są jasne powody, dla których ustawodawca zdecydował o tak radykalnej zmianie zasad podejmowania przez spółdzielnię mieszkaniową decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Zasadne wydają się też podnoszone w pismach do Rzecznika obawy o sprawność zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególność o możliwość szybkiego podejmowania decyzji, a także o wpływ nowych regulacji na sprawy będące w dniu wejścia wżycie ustawy w toku. Inną konsekwencją przyjętych w nowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odwołań do regulacji zawartych w ustawie o własności lokali zdaje się być bardzo poważne ograniczenie drogi sądowej w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Zasygnalizowane wątpliwości wywołują obawę, iż efektem działania nowych regulacji może być ograniczenie zarówno właścicieli lokali, jak i spółdzielni mieszkaniowej, jako odrębnego od powstałej wspólnoty podmiotu prawa, w podejmowaniu swobodnych decyzji co do powierzenia i sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

RPO w sprawie standardów przesłuchań przed tzw. Komisją Weryfikacyjną

Data: 2017-10-03

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi od osób fizycznych wzywanych, w różnym charakterze, na posiedzenia Komisji do spraw usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (dalej: Komisji Weryfikacyjnej). Przedmiotem tych skarg są przede wszystkim zarzuty dotyczące niedochowywania przez organ prowadzący postępowanie standardów przesłuchiwania osób wzywanych na posiedzenia Komisji Weryfikacyjnej.

W związku z powyższym oraz w oparciu o informacje dostępne publicznie, Rzecznik powziął wątpliwości, czy w postępowaniu przed Komisją w pełni przestrzegane są gwarancje ochrony praw procesowych uczestników postępowania przed Komisją. Zasady te – nawet jeżeli nie wyrażono ich wprost w ustawie o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (dalej: ustawa) – wynikają jednak z ogólnych zasad demokratycznego państwa prawnego, orzecznictwa konstytucyjnego oraz zasad postępowania administracyjnego, według którego proceduje Komisja.

Najczęściej pojawiającym się zarzutem są zastrzeżenia co do braku bezstronności członków Komisji, mającego się przejawiać m.in.: w publicznym przesądzaniu o fakcie naruszenia prawa przez uczestników postępowania jeszcze przed jego zakończeniem; przypisywaniu uczestnikom postępowania – in genere, nawet bez próby indywidualizowania ich jednostkowej odpowiedzialności – winy i zamiaru celowego działania na szkodę interesu publicznego i osób prywatnych; sugerowaniu udziału w zorganizowanym związku przestępczym; publicznym składaniu oświadczeń sugerujących bezcelowość składania środków odwoławczych od orzeczeń (decyzji, postanowień) Komisji ze względu na znikome szanse zmiany stanowiska przez Komisję.

W skargach podnoszone są także:

  • brak dostępu do akt postępowania i dokumentów,
  • uniemożliwianie składania wniosków procesowych przez strony i ich pełnomocników,
  • nierzetelne procedowanie z wnioskami o wyłączenie członków organu (uzasadnianych m.in. wątpliwościami co do bezstronności tych osób),
  • „zastraszanie” osób wzywanych,
  • nieuwzględnianie statusu osoby odmawiającej składania zeznań bądź uchylającej się od odpowiedzi na zadane pytanie.

Zarzuty te dotyczą wprost naruszenia zasady rzetelności (uczciwości, sprawiedliwości) proceduralnej, umocowanej w Konstytucji.

W ocenie Rzecznika wyjaśnień wymaga także praktyka stosowania przez Komisję niektórych, niejasnych bądź ogólnych, rozwiązań ustawowych – w szczególności z punktu widzenia przestrzegania konstytucyjnej zasady proporcjonalności działania władzy publicznej.

Niewątpliwie celem działania Komisji Weryfikacyjnej jest dążenie, w swoisty sposób, do zaspokojenia społecznego poczucia sprawiedliwości. Jednakże jej nadzwyczajne, wyjątkowo szerokie kompetencje, w powiązaniu z użyciem klauzul generalnych określających podstawy jej działania sprawiają, że kluczowe staje się pytanie o granice ingerencji władzy w prawa jednostek. Granice te wynikają z – również wywodzonej z konstytucyjnej klauzuli demokratycznego państwa prawnego – zasady proporcjonalności sensu largo, tj. stosowania przez państwo, przy ingerowaniu w konstytucyjne prawa swoich obywateli, tylko takich środków prawnych, które są rzeczywiście niezbędne, a do tego proporcjonalne do zamierzonego rezultatu.

Ponadto, wątpliwości Rzecznika wzbudzają kwestie, jak np.:

  • jakiego rodzaju kryteria stosuje Komisja przy doborze rozpoznawanych przez siebie spraw,
  • decyzje z jakiego okresu bada Komisja,
  • jakiego rodzaju decyzje bada Komisja,
  • w jaki sposób Komisja chroni uzasadnione prawa obywateli w przypadku ich konfliktu,
  • na czym polega merytoryczne wsparcie udzielane przez pracowników Ministerstwa Sprawiedliwości oraz ich udział w naradach i głosowaniu Komisji,
  • w jaki sposób Komisja komunikuje się z uczestnikami postępowania oraz innymi organami państwa.

Niezależnie od powyższego kluczowym problemem, zdaniem Rzecznika, pozostaje to, że – pomimo uchwalenia ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, której celem miało być zwalczanie nadużyć w procesach reprywatyzacyjnych – w ogóle nie zostało zlikwidowane ich źródło, tj. przepisy, na podstawie których aktualnie wydawane są decyzje dekretowe. Ustawa ta bowiem dopuszcza, także obecnie, do powstawania skutków oczywiście sprzecznych z celem tej regulacji, nie zapobiegając w żaden sposób wydaniu decyzji niekorzystnej z punktu widzenia interesu społecznego.

W systemie prawnym praktycznie nie ma żadnych przepisów, które chroniłyby lokatorów komunalnych przed prywatyzacją mienia publicznego będącą skutkiem realizacji tzw. roszczeń dekretowych.

W ocenie Rzecznika zaniechanie jakichkolwiek prac nad projektami ustaw porządkujących prawne regulacje dotyczące gruntów warszawskich skutkuje utrzymywaniem prawnego chaosu, co samo w sobie jest zjawiskiem nie do przyjęcia w demokratycznym państwie prawnym, a do tego naruszającym prawa zarówno uczestników postępowań dekretowych, jak i osób trzecich. Ze względu na brak adekwatnych prawnych rozwiązań – ale nie o charakterze doraźnym, a systemowym – nie sposób skutecznie zatamować różnego rodzaju nadużyć.

Mając na uwadze ciężar zarzucanych nieprawidłowości, Rzecznik zwrócił się do wiceministra sprawiedliwości Patryka Jakiego o przeanalizowanie zgłaszanych zarzutów w świetle przytoczonych wyżej gwarancji proceduralnej rzetelności, a w tym – i standardów przesłuchiwania osób wzywanych na posiedzenia Komisji.

Rzecznik złożył skargę kasacyjną do NSA dotyczącą postępowania w sprawie ograniczeń wynikających z budowania linii wysokiego napięcia

Data: 2017-08-10

W marcu 2017 r. Rzecznik przystąpił do postępowania przed WSA w Białymstoku ze skargi na decyzję Wojewody Podlaskiego w sprawie odszkodowania za szkody związane z ograniczeniem korzystania z nieruchomości - w związku z realizacją inwestycji w postaci linii energetycznej wysokiego napięcia [szczegóły sprawy].

Skarżąca podnosiła, że w toku postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej rzeczoznawca majątkowy błędnie określił w operacie szacunkowym wysokość należnego jej odszkodowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił wniesioną skargę i utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W tej sytuacji Rzecznik Praw Obywatelskich złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

IV.7006.247.2015

Rzecznik pisze do Prezydenta w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która umożliwia eksmisję na bruk

Data: 2017-08-08

- Moje wątpliwości budzą uregulowania  związane  z rozwiązaniem umowy najmu wskutek upływu terminu wypowiedzenia i brak jakiejkolwiek ochrony najemcy przed bezdomnością – pisze Adam Bodnar w wystąpieniu do Prezydenta RP w sprawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Dokument czeka obecnie na podpis głowy państwa.

Celem ustawy jest  zwiększenie podaży dostępnych nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe, w szczególności przez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz budowy dostępnych mieszkań na wynajem (w tym z opcją stopniowego uzyskiwania własności przez najemcę).

Ustawa reguluje bardzo obszerną materię i wiele skomplikowanych zagadnień z różnych dziedzin. Jednak największe obawy opinii publicznej, organizacji pozarządowych zajmujących się przeciwdziałaniem bezdomności i samego RPO wzbudza brak zapewnienia ochrony najemców mieszkań wynajmowanych w ramach tzw. najmu instytucjonalnego.

Zastrzeżenia, co do najmu instytucjonalnego

Z uzasadnienia projektu ustawy o KZN wynika, że najem instytucjonalny zawiera zasadnicze elementy podobne do rozwiązań przewidzianych dla funkcjonującego obecnie najmu okazjonalnego, którego zakres zostanie ograniczony jedynie do lokali osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym będzie wyłącznie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie.

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zgadza się na to, że  podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia lokalu w określonym terminie, oraz że przyjmuje do wiadomości, że jeśli znajdzie się w takiej sytuacji to prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Zgodnie z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu wcześniej oświadczeniu w formie aktu notarialnego.  

W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym – art. 766 k.p.c.) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. W tym przypadku sąd nie orzeka eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu. W ogóle nie dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego.

Dodać także należy, że w myśl znowelizowanego omawianą ustawą art. 25d pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, nie przysługuje mu prawo do tymczasowego pomieszczenia. A zatem przymus opróżnienia lokalu może być przez komornika sądowego zrealizowany do noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych.

Nie ulega wątpliwości, że okres najmu instytucjonalnego, z założenia ustawodawcy,  trwa bardzo długo (15 czy nawet 30 lat). W związku z tym, w tak długim okresie czasu nie można przewidzieć, czy sytuacja najemcy (zdrowotna, rodzinna, itd.) nie ulegnie trwałej i radykalnej zmianie (pogorszeniu) i czy nie spowoduje to niemożności opłacania należnego czynszu, co skutkować będzie  wypowiedzeniem umowy najmu  przez operatora mieszkaniowego (art. 83 ust. 2 ustawy o KZN) lub wynajmującego (art. 19j ustawy o ochronie praw lokatorów).

- Nie do zaakceptowania jest - w mojej ocenie - przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika (zgodnie z regulacją art. 1046 § 51 k. p. c.) do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny. Nie można wykluczyć sytuacji, że powyższe konsekwencje dotkną grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością (wymienionych w art. 14 ust. ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), w stosunku do  których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m. in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych – podkreśla w swoim wystąpieniu Rzecznik Praw Obywatelskich.

Wątpliwości, co do zgodności przyjętych rozwiązań z Konstytucją  RP 

Przyjęte rozwiązania, związane z brakiem jakiejkolwiek ochrony najemcy przez bezdomnością, budzą szczególne wątpliwości przy najmie instytucjonalnym lokali realizowanym w ramach Programu „Mieszkanie +”.  Wprawdzie odbiorcy programu nie zostali precyzyjnie wskazani przez ustawodawcę, ale z uzasadnienia projektu ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (druk sejmowy nr 1726) oraz ze stenogramu dyskusji odbytej w Senacie w dniu 26 lipca 2017 r., wynika, że najem lokali w trybie wskazanym w ustawie o KZN przeznaczony jest dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych –  także osób nieposiadających zdolności kredytowej.

Natomiast  art. 56 ust. 3 pkt 1 ustawy o KZN stanowi, że prawo pierwszeństwa zawarcia umowy najmu przysługuje w sytuacji gdy  członkowie gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem osiągają względnie niższe dochody.

Ponadto kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są,  zgodnie art. 56 ust. 3 ustawy o KZN,  m.in.: posiadanie przez osoby ubiegające się o najem lokalu co najmniej jednego dziecka bądź też dziecka legitymującego się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniem niepełnosprawności, ukończony 65 rok życia osoby ubiegającej się o najem, legitymowanie się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności. 

Niewątpliwie większość wskazanych wyżej kategorii osób należy jednocześnie do tych grup lokatorów, którym na podstawie obowiązującego aktualnie art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przysługiwałoby prawo do otrzymania lokalu socjalnego orzeczonego przez sąd w wyroku sądowym nakazującym eksmisję.

Dlatego też pozbawienie tej grupy osób - najemców lokali w trybie najmu instytucjonalnego realizowanego w ramach Programu „Mieszkanie +” możliwości zbadania ich  sytuacji pod kątem uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego i pozbawienie ich uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień art. 75 Konstytucji RP, nakładającego na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności. Pominięcie w omawianych regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka (art. 30 Konstytucji RP).

- Wspomniane przepisy mogą stać się wręcz swoistą „pułapką prawną” dla omawianej grupy osób, zwłaszcza z uwagi na to, że oszacowanie ryzyka istotnej zmiany sytuacji materialnej, zdrowotnej, rodzinnej w perspektywie 30 lat  trwania umowy najmu jest po prostu niemożliwe. To zaś powoduje, iż omawiane regulacje budzą moje wątpliwości także z punktu widzenia zasad sprawiedliwości społecznej, o  jakich mowa w art. 2 Konstytucji RP – podkreśla Adam Bodnar.

Zastrzeżenia, co do trybu uchwalenia ustawy

W wystąpieniu do Prezydenta RP Rzecznik zwraca też uwagę na niezwykle szybki  tryb uchwalenia przez Sejm i przyjęcia przez Senat ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.  Rządowy projekt ustawy (druk nr 1726) – liczący 141 artykułów i wprowadzający istotne zmiany do 8 innych ustaw - wpłynął do Sejmu w dniu 12 lipca 2017 r., a w dniu 20 lipca 2017 r. odbyły się wszystkie III czytania tego projektu i uchwalenie ustawy. Zaś w dniu 27 lipca 2017 r. ustawa została przyjęta bez poprawek przez Senat.

Analiza procesu legislacyjnego wskazuje, że przedmiotowy projekt rządowy, w zakresie regulacji związanych z najem lokali oraz wprowadzeniem do obrotu prawnego nowej instytucji najmu instytucjonalnego, nie był poddany konsultacjom publicznym, w tym w szczególności konsultacjom z organizacjami zajmującymi się ochroną praw lokatorów.

- W kierowanych do mnie wystąpieniach organizacje te wskazują, że nie miały wiedzy o projektowanych regulacjach i nie miały możliwości się z nimi zapoznać ani też zgłosić swoich uwag. O przepisach pozwalających profesjonalnym wynajmującym na pozbycie się najemcy z lokalu bez uzyskania przez niego innego lokalu dowiedzieli  się dopiero po uchwaleniu ustawy przez Sejm, a podjęte przez nich działania na etapie rozpatrywania ustawy przez Senat nie przyniosły rezultatu – zaznacza RPO.

Ponadto, jak wynika z analizy materiałów dostępnych na stronach internetowych: Rządowego Centrum Legislacji, Sejmu RP oraz Senatu RP, istniał wcześniejszy projekt ustawy z dnia  15 grudnia 2016 r. , który nosił tytuł „ustawa o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu Nieruchomości Skarbu Państwa na cele mieszkaniowe”. Został on poddany szerokim konsultacjom (w tym z organizacjami pozarządowymi) ale nie zawierał jeszcze wtedy  żadnych regulacji związanych z najmem lokali. Dopiero kolejna wersja projektu, z dnia 20 kwietnia 2017r. , która powstała już po etapie tychże konsultacji, wprowadziła do ustawy m.in. zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, w tym cały nowy rozdział 2b o najmie instytucjonalnym.

Warto także wskazać, że uzasadnienie projektu ustawy skierowanego do Sejmu nie zawiera w swej treści uzasadnienia dla wprowadzenia tej zupełnie nowej instytucji prawnej, a zwłaszcza nie zawiera uzasadnienia powodów, dla których najemców instytucjonalnych pozbawiono choćby elementarnej ochrony przed bezdomnością w przypadku rozwiązania umowy najmu instytucjonalnego na skutek jej wypowiedzenia przez właściciela lokalu.

W tej sytuacji Rzecznik Praw Obywatelskich poprosił Prezydenta RP o wnikliwe rozważnie przedstawionych uwag i uwzględnienie podniesionej argumentacji przed podjęciem decyzji o zasadności podpisania ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości w jej obecnym kształcie.

Rzecznik w sprawie ograniczenia obrotu lokalami spółdzielczymi w sytuacji braku tytułu prawnego spółdzielni do gruntu

Data: 2017-07-05

W stałym zainteresowaniu Rzecznika Praw Obywatelskich pozostaje problem dotyczący sytuacji prawnej obywateli, którzy w przeszłości uzyskali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, tj. na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności, ani prawo użytkowania wieczystego. Mimo dalekosiężnych skutków społecznych i prawnych, jakie wynikają z braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi, do chwili obecnej ustawodawca nie podjął działań legislacyjnych zmierzających do uregulowania sytuacji prawnej omawianej grupy osób.

Do Biura Rzecznika wciąż wpływają liczne skargi od obywateli, a także od spółdzielni mieszkaniowych, w których problem ten jest podnoszony w różnych aspektach. Skarżący wskazują, że nie mogą zbyć, ani zamienić swoich mieszkań, mimo iż ustawodawca ukształtował spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako prawo zbywalne (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych).

Podkreślają, że nie są w stanie przewidzieć, jak długo jeszcze potrwa taki stan. Skarżą się, że mimo różnych, nierzadko tragicznych okoliczności życiowych, powodujących konieczność zmiany miejsca zamieszkania, zmuszeni są pozostać w dotychczas zajmowanych lokalach. Obywatele skarżą się również, że w ramach tej samej spółdzielni mieszkaniowej funkcjonują prawa spółdzielcze „lepsze” – bo ustanowione w budynku posadowionym na gruncie o uregulowanym stanie prawnym, i „gorsze” – znajdujące się na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie służy tytuł prawnorzeczowy. Stan taki oceniają jako krzywdzący i niesprawiedliwy.

Zdaniem Rzecznika zachodzi potrzeba podjęcia przez ustawodawcę pilnych działań legislacyjnych w celu rozwiązania opisanego problemu. Skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat, to na ustawodawcy spoczywa teraz obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej w omawianym zakresie.

Brak uregulowania tytułu prawnego części spółdzielni mieszkaniowych do będących w ich władaniu gruntów zabudowanych budynkami spółdzielczymi wynika nie tylko z opieszałości ich organów statutowych, ale często jest powodowane czynnikami zewnętrznymi, na które organy te nie mają wpływu.

Ponadto, w sytuacji, gdy wiele spółdzielni do chwili obecnej nie uregulowało jeszcze tytułu prawnego do gruntów, a proces regulacji stanu prawnego gruntów przebiega bardzo długo, tym bardziej pożądana wydaje się interwencja ustawodawcy. Niepodjęcie jakichkolwiek działań w omawianym zakresie oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której omawiana grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Stan taki narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa i nie może być akceptowany w praworządnym państwie.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o przedstawienie stanowiska w sprawie oraz o rozważenie potrzeby pilnego podjęcia działań legislacyjnych w omawianym zakresie.

Nabywcy lokali, mimo upadłości SK Banku w Wołominie otrzymają mieszkania, za które zapłacili

Data: 2017-06-13

Do Rzecznika Praw Obywatelskich wpływały skargi nabywców lokali mieszkalnych dotyczące realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych, wydanych przez SK Bank (Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie). Nabywcy lokali byli zaniepokojeni możliwością niezrealizowania przez Syndyka Masy Upadłości SK Banku tych promes. W opinii obywateli, odmowa realizacji promes w sytuacji wywiązania się przez nich z umowy i wpłaty pełnej ceny za mieszkanie spowodowałaby naruszenie konstytucyjnych standardów ochrony prawa własności.

Z uwagi na konieczność ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych, którzy w dobrej wierze zapłacili za swoje mieszkania, Rzecznik Praw Obywatelskich podjął w tej sprawie działania w aspekcie generalnym. Rzecznik interweniował w sprawie grupy poszkodowanych obywateli w Komisji Nadzoru Finansowego („KNF”), a także zwrócił się do Syndyka Masy Upadłości SK Banku, a następnie do Ministra Finansów i Ministra Sprawiedliwości.

W wystąpieniu do Ministra Sprawiedliwości z dnia 7 kwietnia 2017r.  (nr V.7108.272.2016) Rzecznik zwrócił m.in. uwagę, że obowiązujące przepisy w sposób niezupełny zabezpieczają interesy osób nabywających mieszkania od deweloperów. Istnieje zatem potrzeba stworzenia regulacji prawnych zabezpieczających ich interesy w procesie inwestycyjnym, także w razie ogłoszenia upadłości banku finansującego przedsięwzięcie dewelopera, i jego wpływu na ważność udzielonych przez niego promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego. Do chwili obecnej Rzecznik nie otrzymał odpowiedzi Ministra Sprawiedliwości w tej sprawie.

Jednakże pismem z dnia 6 czerwca 2017 r. Syndyk Masy Upadłości SK Banku poinformował Rzecznika, że w związku z uchwałami Rady Wierzycieli wyrażającymi zgodę na wyodrębnienie lokali mieszkalnych Syndyk przystąpił do realizacji promes. Większość zgód na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości została już wydana nabywcom. W ocenie Syndyka, do końca lipca 2017 r. wszystkie zezwolenia na bezobciążeniowe wyodrębnianie nieruchomości winny zostać sporządzone i wydane.

Podjęta przez Rzecznika sprawa zakończyła się zatem korzystnie dla nabywców lokali mieszkalnych, którzy będą mogli bez obaw zamieszkać „na swoim”.

Rzecznik będzie natomiast w dalszym ciągu zabiegał, aby przepisy w sposób wystarczający zabezpieczały interesy osób nabywających mieszkania od deweloperów, tak aby podobna sytuacja w przyszłości nie miała miejsca.

Jak interpretować pojęcie dochodu miesięcznego w przypadku opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego? RPO pisze do Ministra Infrastruktury i Budownictwa

Data: 2017-05-17

W nawiązaniu do dotychczasowej korespondencji w sprawie planowanych prac legislacyjnych obejmujących nowelizację przepisu art. 74 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), Rzecznik Praw Obywatelskich ponownie zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa z prośbą o udzielenie informacji na temat aktualnego stanu prac nad projektem ustawy, która miałaby zdefiniować pojęcie dochodu miesięcznego, o którym mowa w art. 74 ust. 1 u.g.n. poprzez odwołanie do pojęcia dochodu miesięcznego w rozumieniu przepisów ustawy o świadczeniach rodzinnych.

Analiza korespondencji prowadzonej między urzędem Rzecznika Praw Obywatelskich, a resortem infrastruktury na przestrzeni lat 2014–2016 prowadzi do wniosku, że co do zasygnalizowanej potrzeby nowelizacji art. 74 ust. 1 u.g.n. panuje pełne porozumienie, a kwestia ta nie jest przedmiotem żadnych kontrowersji.

Tymczasem omawiana zmiana wciąż nie została wprowadzona, co wydaje się tym bardziej niezrozumiałe, że zabieg ten nie jest szczególnie skomplikowany ani od strony merytorycznej ani techniczno-legislacyjnej, a niewielkie zmiany w obrębie art. 74 ust. 1 u.g.n. były wprowadzane od 2014 r. już czterokrotnie.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o niezwłoczne podjęcie działań w celu postulowanej zmiany ww. przepisu oraz o poinformowanie o przedsięwziętych środkach.

Odpowiedź Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w sprawie dostępności inwestycji w ramach programu „Mieszkanie +” dla osób o szczególnych potrzebach

Data: 2017-05-08

Rzecznik Praw Obywatelskich otrzymał odpowiedź na swoje wystąpienie w sprawie rozwiązań architektonicznych wykorzystywanych przy zabudowie nieruchomości w ramach programu „Mieszkanie +”, a także warunków technicznych, jakie spełniać będą budynki i lokale mieszkalne utworzone w toku realizacji inwestycji.

Ministerstwo wyjaśniło, że trwają prace nad rozwiązaniami legislacyjnymi zapewniającymi zgodność inwestycji mieszkaniowych realizowanych z udziałem nieruchomości przekazanych z Zasobu Nieruchomości Mieszkaniowych z priorytetami wynikającymi z Narodowego Programu Mieszkaniowego, m.in. w zakresie dogodnego użytkowania mieszkań. Inwestorzy prywatni, którzy nabyli nieruchomość z Zasobu, będą zobowiązani do przestrzegania określonych w zarządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa standardów urbanistycznych. Będą one obejmowały m.in. zasady projektowania uniwersalnego, rozwiązania urbanistyczno-architektoniczne w zakresie wysokości budynków oraz inne zalecenia służące zapewnieniu godnego życia mieszkańcom, w tym osobom o szczególnych potrzebach mieszkaniowych.

Zapewniono także, że Narodowy Fundusz Mieszkaniowy będzie promował rozwiązania umożliwiające kształtowanie otoczenia przyjaznego dla wszystkich użytkowników przestrzeni, w tym seniorów i osób z niepełnosprawnościami – m.in. zasady projektowania uniwersalnego oraz budownictwa zrównoważonego. Gospodarowane przez Fundusz nieruchomości będą mogły być również przekazywane nieodpłatnie pod budowę mieszkań chronionych dedykowanych m.in. osobom z niepełnosprawnościami, a także obiektów infrastruktury technicznej lub społecznej służących lokalnej wspólnocie.

Rzecznik otrzymał zapewnienie, że mieszkania budowane w ramach programu „Mieszkanie +” będą spełniać wszystkie współczesne standardy urbanistyczne i architektoniczne, a także wypełniać wymagania wynikające z aktualnych przepisów prawa w zakresie budowy i dostępności dla osób o ograniczonej możliwości poruszania się. W ocenie Ministerstwa pozytywne doświadczenia z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób z niepełnosprawnościami wynikające z realizacji społecznego budownictwa czynszowego (II filar pakietu „Mieszkanie +”) wskazują, że możliwe jest pogodzenie niskich kosztów budowy i zapewnienia dostępności budynku dla osób z niepełnosprawnościami.

Państwo ma obowiązek przeciwdziałać bezdomności. Stanisław Trociuk na Forum Mieszkaniowym 2017

Data: 2017-04-26

- W myśl art. 30 Konstytucji przyrodzona i niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności i praw człowieka i obywatela. Godność ta jest nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz publicznych. Pomiędzy tym obowiązkiem władz publicznych ochrony i poszanowania godności człowieka i konstytucyjnym obowiązkiem przeciwdziałania bezdomności zachodzi ścisły i silny związek. Przejawia się on w tym, że władze publiczne są zobowiązane tworzyć instytucje prawne zapobiegające szerzeniu się zjawiska bezdomności – podkreślał zastępca RPO Stanisław Trociuk podczas konferencji Forum Mieszkaniowe 2017 „Mieszkać Godnie”, która odbyła się w Warszawie.

Zastępca RPO omówił m.in. wyrok Trybunału Konstytucyjnego, z którego wynika, że  przepisy prawa zezwalające na wykonanie wyroku eksmisyjnego „na bruk” w stosunku do osób, które nie są w stanie we własnym zakresie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych są niezgodne z konstytucyjną zasadą nienaruszalności godności człowieka. Zwrócił przy tym uwagę na wciąż nierozwiązany problem zapewnienia ochrony przed eksmisją „na bruk” osobom zobowiązanym do opuszczenia lokali pozostających w dyspozycji poszczególnych służb mundurowych (m. in. Policji, Straży Granicznej, Służby Więziennej).

Stanisław Trociuk wskazał, że w sprawach prowadzonych przez Rzecznika Praw Obywatelskich pojawił się problem dość dużej grupy osób zamieszkujących na terenach ogrodów działkowych. Zamieszkiwanie w altanach działkowych nie jest akceptowane przez obowiązujące prawo, w rezultacie osoby w ten sposób zaspokajające swoje potrzeby mieszkaniowe nie posiadają statusu lokatora. - Nie stosuje się w związku z tym do nich przepisów uprawniających sąd do przyznania w wyroku eksmisyjnym prawa do lokalu socjalnego nawet wówczas, gdy ich sytuacja materialna i rodzinna wymaga ochrony – wyjaśniał zastępca RPO.

Podkreślał też, że zmiany wymagają przepisy dotyczące ustalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Chodzi przede wszystkim o kwestie dotyczące potrzeb osób z niepełnosprawnością. - Często tym osobom proponowane są z zasobów komunalnych mieszkania, które z uwagi na stan techniczny, położenie budynku czy też istniejące bariery architektoniczne są niedostosowane do ich potrzeb, co narusza Konwencję o prawach osób niepełnosprawnych – wskazywał Stanisław Trociuk.

Zastępca RPO mówił także o problemie niewystarczającej liczby mieszkań komunalnych oraz braku środków finansowych na budowę nowych mieszkań. - Tworzone są długie listy osób oczekujących na najem lokali komunalnych i socjalnych. Według istniejących szacunków, przy obecnym tempie budowy mieszkań komunalnych aktualne potrzeby mieszkaniowe zostaną zaspokojone za około 80 lat. Nie sposób w związku z tym uznać, że konstytucyjna dyrektywa prowadzenia przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w tym wspierania rozwoju budownictwa socjalnego, jest realizowana choćby w stopniu dostatecznym – zauważył Stanisław Trociuk.

Wśród poruszonych przez zastępcę RPO problemów pojawiła się również kwestia spłacania zadłużenia mieszkaniowego przez obywateli w trudnej sytuacji materialnej.

- Wykluczenie mieszkaniowe dotyczy wielu obywateli, tych zagrożonych eksmisją, niespłacających kredytów hipotecznych, doświadczających przemocy domowej, zajmujących substandardowe lub przeludnione mieszkania. Do wykluczenia mieszkaniowego prowadzi też niemożność poniesienia kosztów związanych z zajmowaniem lokalu mieszkalnego. Koszty te obejmują nie tylko koszty czynszu, lecz także inne opłaty eksploatacyjne obejmujące koszty prądu, gazu, energii cieplnej czy też wody. Utrzymanie mieszkania jest drogie, zwłaszcza dla osób uzyskujących niskie dochody. Prowadzi to często do powstania zadłużenia, stanowiącego zwykle główną przyczynę orzekania przez sądy eksmisji – wskazywał Stanisław Trociuk. Zastępca RPO podkreślił, że na tym tle szczególnie daje się zauważyć brak systemowych rozwiązań prawnych związanych z redukowaniem i spłacaniem zadłużenia, co w końcowym efekcie prowadzi do zwiększenia liczby osób zagrożonych utratą mieszkania, a także bezdomnością.

Forum Mieszkaniowe 2017 to wydarzenie adresowane do przedstawicieli samorządów, administracji rządowej, organizacji pozarządowych i biznesu, a także ekspertów zajmujących się różnymi aspektami polityki mieszkaniowej. Celem Forum jest przedstawienie dobrych praktyk w obszarze mieszkalnictwa realizowanych na poziomie lokalnym, krajowym i międzynarodowym. W wydarzeniu wzięli udział m.in. członkowie Komisji Ekspertów ds. Przeciwdziałania Bezdomności, która działa przy RPO.

Nie będzie podatku od umorzonych należności czynszowych

Data: 2017-04-25

Pod koniec 2016 r. Minister Rozwoju i Finansów stwierdził, że mieszkańcy Warszawy, którym miasto umorzyło należności z tytułu opłat czynszowych za lokale komunalne, powinni zapłacić podatek.

W tej sprawie Rzecznik Praw Obywatelskich podjął interwencję. W wystąpieniu skierowanym do resortu rozwoju i finansów, Rzecznik wskazał na konieczność wzmocnienia sytuacji podatkowej tej grupy obywateli, np. poprzez wydanie rozporządzenia o zaniechaniu poboru podatku. Rzecznik odwołał się do kryterium słusznościowego. Argumentował, że jeżeli obywatele nie dysponują odpowiednimi środkami pozwalającymi na spłatę należności czynszowych, to oczywiste, że trudno jest im ponieść dodatkowy ciężar podatkowy z tytułu umorzenia.

Ostatecznie Minister Rozwoju i Finansów wydał rozporządzenie, w którym zaniechał poboru podatku z tytułu umorzenia należności pieniężnych związanych z użytkowaniem lokalu mieszkalnego za lata 2016-2017.

Na mocy tego rozporządzenia nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych należności umorzone w latach 2016-2017 przez jednostki samorządu terytorialnego. Dotyczy to:

  1. zaległej opłaty z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego;
  2. zaległej opłaty za dostawy do lokalu mieszkalnego energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
  3. odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego;
  4. odsetek od ww. należności;
  5. nieuregulowanych kosztów dochodzenia i egzekucji tych należności, w tym zasądzonych prawomocnym tytułem wykonawczym wraz z kosztami postępowania sądowego i egzekucyjnego.

 

W praktyce oznacza to, że gminy nie będą wystawiać informacji PIT-8C, a obywatele nie muszą uwzględnić umorzonych należności z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego  w zeznaniach rocznych.

Z uzyskanych informacji wynika, że aktualnie resort pracuje nad projektem rozwiązań ustawowych dotyczących skutków podatkowych umorzenia tej kategorii należności.
Mają one obowiązywać od 2018 r.

W tym zakresie Rzecznik będzie monitorował dalsze działania Ministra Rozwoju i Finansów.

RPO w sprawie realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych

Data: 2017-04-14

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów, dotyczące realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych. Promesy te zostały wydane przez Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa posiadający hipotekę ustanowioną na nieruchomości, na której prowadzone były przedsięwzięcia deweloperskie. Ogłoszenie upadłości SK Bank-u skutkowało powstaniem wątpliwości odnośnie do możliwości zrealizowania przez Syndyka Masy Upadłości SK Bank-u promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych udzielonych uprzednio przez SK Bank. W ich opinii, to na Syndyku ciąży obowiązek wydania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Skarżący obawiają się, że Syndyk odmówi wykonania promes, co w sytuacji wywiązania się przez nich z umowy i zapłaty pełnej ceny za mieszkanie spowoduje naruszenie konstytucyjnych standardów ochrony prawa własności.

Na konieczność zapewnienia ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich i potrzebę podjęcia działań legislacyjnych w tym zakresie Rzecznik zwracał już uwagę w wystąpieniu do Prezesa Rady Ministrów. Wychodząc naprzeciw tym postulatom ustawodawca dostrzegł konieczność wzmocnienia ochrony praw nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera. Przepisy regulujące odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów zostały wprowadzone do Prawa upadłościowego i Prawa restrukturyzacyjnego. Wprowadzone zmiany zapewniły m.in. pełną skuteczność zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego zarówno w przypadku upadłości dewelopera jak i w postępowaniu restrukturyzacyjnym.

W obecnym stanie prawnym instytucja promesy bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu jest jednym z narzędzi ochrony praw nabywców lokali na wypadek upadłości albo restrukturyzacji dewelopera. Brak analogicznych rozwiązań odnośnie do realizacji promesy w przypadku upadłości banku – wierzyciela hipotecznego, który wydał promesę powoduje jednak, że ochrona nabywców lokali jest niepełna i skutkuje poważnymi wątpliwościami interpretacyjnymi w zakresie możliwości realizacji promesy przez syndyka. Ze względu na fakt, że upadłości banków finansujących przedsięwzięcia inwestycyjne dewelopera mogą nie być jednostkowymi przypadkami, w ocenie Rzecznika niezbędne jest wprowadzenie dodatkowych mechanizmów chroniących interesy nabywców lokali w takich sytuacjach.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o zajęcie stanowiska w przedstawionej sprawie, a w szczególności o rozważenie możliwości wprowadzenia odpowiednich zmian legislacyjnych w postulowanym zakresie.

RPO przystąpił do postępowania w sprawie ograniczeń wynikających z budowania linii wysokiego napięcia

Data: 2017-04-04

27 marca 2017 r. Rzecznik przystąpił do postępowania przed WSA w Białymstoku ze skargi na decyzję Wojewody Podlaskiego w sprawie odszkodowania za szkody związane z ograniczeniem korzystania z nieruchomości - w związku z realizacją inwestycji w postaci linii energetycznej wysokiego napięcia.

Skarżąca w nadsyłanej Rzecznikowi korespondencji podnosiła, że w toku postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej rzeczoznawca majątkowy błędnie określił w operacie szacunkowym wysokość należnego jej odszkodowania.

Ustalenia zawarte w operacie nie zostały - w ocenie skarżącej – poddane właściwej ocenie przez prowadzącego postępowanie starostę, który pominął przedstawione przez nią zastrzeżenia odnoszące się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Od decyzji starosty skarżąca złożyła odwołanie - powołując się na podnoszone przez nią istotne wątpliwości co do oszacowania szkody w operacie - złożyła wniosek o wystąpienie przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania  oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wniosek ten jednak nie został uwzględniony. Wojewoda zatrzymał w mocy zaskarżoną decyzję starosty. Kobieta wniosła więc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Na tym etapie do sprawy przystąpił Rzecznik Praw Obywatelskich.

Komentarz Artura Zalewskiego, naczelnika Wydziału Cywilnoprawnego i Gospodarki Nieruchomościami w Biurze RPO:

Sprawa ma charakter precedensowy, gdyż dotyczy bardzo poważnego problemu, jakim jest nierzadka fikcyjność oceny przez organy prowadzące postępowanie operatu szacunkowego, który jest kluczowym dowodem w sprawach o odszkodowanie za wywłaszczenie bądź ograniczenie korzystania z nieruchomości.

Strony, aby skutecznie zakwestionować prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, są zmuszane uzyskiwać pozaprocesową ekspertyzę w ramach umowy zawartej z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. Ekspertyza taka jest kosztowna, a ze względu na jej pozaprocesowy charakter, nie można uzyskać zwolnienia od kosztów jej ponoszenia ani rozliczyć jej kosztów w ramach postępowania administracyjnego.

Taka praktyka w ocenie Rzecznika niezgodna jest z podstawowymi zasadami postępowania administracyjnego, zgodnie z którymi to organy mają obowiązek zebrać pełny materiał dowodowy i dokonać jego wszechstronnej oceny, a koszty czynności niezbędnych do załatwienia sprawy obciążają organ prowadzący postępowanie.

Rzecznik zakwestionował także brak wystarczającej oceny przez organ stanowiska rzeczoznawcy, zgodnie z którym ustalenie odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie obejmuje ograniczenia możliwości inwestycyjnych. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają podstaw do takiego ograniczenia zakresu odszkodowania, co wydaje się również naruszać ochronę prawa własności gwarantowaną przez Konstytucję, Kartę Praw Podstawowych i Europejską Konwencję Praw Człowieka.

IV.7006.247.2015

Rzecznik przedstawia Prezydentowi swoje wątpliwości w sprawie ustawy powołującej Komisję Weryfikacyjną do spraw reprywatyzacji

Data: 2017-03-16

10 lutego 2017 r. Sejm uchwalił ustawę o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich wydanych z naruszeniem prawa. 3 marca 2017 r. Senat zaproponował do uchwalonej ustawy niewielkie poprawki, niedotyczące kwestii zasadniczych.

W toku procesu legislacyjnego wiele zastrzeżeń zgłosiły takie organy jak: Sąd Najwyższy, Krajowa Reprezentacja Samorządowych Kolegiów Odwoławczych czy Krajowa Rada Notarialna. Jednoznacznie negatywną opinię przygotowało Biuro Analiz Sejmowych. Poważne zarzuty przedstawiła m.in. Helsińska Fundacja Praw Człowieka oraz Okręgowa Rada Adwokacka w Warszawie. Opinie te i stanowiska w wielu aspektach są zbieżne, a na gruncie aktualnego porządku konstytucyjnego większość z nich podzielił Rzecznik. Pomimo to praktycznie żadna z uwag nie została uwzględniona, a projekt rządowy uchwalono właściwie w niezmienionej postaci. W ocenie Rzecznika ww. ustawa zawiera szereg poważnych mankamentów, które powinny zostać przeanalizowane przez Prezydenta RP przed jej podpisaniem.

Głównym celem ustawy jest ustanowienie nadzwyczajnej Komisji do spraw usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa tzw. komisji weryfikacyjnej. Ma ona łączyć w sobie cechy organu administracyjnego oraz parlamentarnej komisji śledczej. W pewnym zakresie praktycznie sprawować również wymiar sprawiedliwości, wkraczając w kompetencje sądów powszechnych. Organ ten ma orzekać o konstytucyjnych prawach obywateli (prawie własności oraz prawach majątkowych) oraz – częściowo – także i o mieniu samorządowym, w sprawach na tle tzw. dekretu warszawskiego.

Komisja zyskuje specjalny status, uprzywilejowujący ją względem organów władzy stosujących prawo, w tym również sądów – postępowanie przed Komisją wyprzedza bowiem wszystkie inne, równolegle się toczące, także sądowe, które podlegają obligatoryjnemu zawieszeniu. Ponadto Komisja orzeka w szczególnym trybie, jednocześnie jako organ zwykłej kontroli instancyjnej oraz jako organ nadzoru, częściowo poza regulacjami prawa powszechnego i na podstawie własnych, stworzonych wyłącznie dla niej przesłanek, zarówno procesowych (np. nie wiążą jej terminy przewidziane w k.p.a. czy k.c.), jak i materialnoprawnych. Wreszcie Komisję wybiera Sejm (co automatycznie uzależnia ją od aktualnej większości parlamentarnej; każdy z członków może zostać w każdym czasie odwołany). Usytuowanie takie narusza konstytucyjną zasadę władzy podzielonej, której poszczególne segmenty w obowiązującym porządku konstytucyjnym powinny wzajemnie się równoważyć (art. 10 Konstytucji).

W ocenie Rzecznika ustawodawca stworzył organ umocowany politycznie, wyposażony w wyjątkowo silne kompetencje, usytuowany niejako ponad porządkiem powszechnym, orzekający według własnych zasad, a postępowanie przed nim korzysta ze szczególnego priorytetu przed wszystkimi innymi postępowaniami przed organami państwa. Ponieważ Komisja będzie dublować działania już istniejących instytucji, to nie tylko nie usprawni to rozpatrywania spraw, ale przyczyni się do rozchwiania orzecznictwa i kompetencyjnego chaosu, a w rezultacie postępowania będą jeszcze bardziej przewlekłe.

Z powodu, jak się wydaje, niestaranności ustawodawcy, trudno jednoznacznie stwierdzić, czy ustawa obejmuje decyzje reprywatyzacyjne dotyczące tylko nieruchomości gminnych, czy również państwowych. Przepisy ustawy bowiem raz odnoszą się wyłącznie do m.st. Warszawy, w innych przypadkach zaś – i do jednostki samorządowej, i do Skarbu Państwa.

Ponadto zaskakiwać może ustanowienie w art. 35 ustawy 30-letniego terminu przedawnienia roszczeń o zwrot nienależnego świadczenia w stosunku do osoby, która uzyskała decyzję dekretową (lub z niej w określonych warunkach skorzystała) oraz roszczenia o zwrot spełnionego lub wyegzekwowanego świadczenia – w sytuacji, gdy na podstawie decyzji reprywatyzacyjnej zasądzono odszkodowanie.

Roszczenia określone w art. 35 ustawy korzystają więc z wyjątkowego „przywileju”, ponieważ najdłuższym terminem dla dochodzenia roszczeń cywilnych, w tym roszczeń z bezpodstawnego wzbogacenia, jest ogólny termin dziesięcioletni (art. 118 k.c.). Jeżeli zaś chodzi o termin przedawnienia roszczenia o zwrot spełnionego lub wyegzekwowanego świadczenia – realizowanego poprzez wznowienie postępowania cywilnego (w sprawie o zapłatę odszkodowania bądź o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości) – pojawiają się wątpliwości co do prawidłowości umożliwienia podważenia, po upływie kilkudziesięciu lat, zakończonych prawomocnie procesów sądowych.

W ocenie Rzecznika ustawa ta budzi liczne wątpliwości co do zgodności z Konstytucją, w szczególności z zasadą poprawnej legislacji, zasadą sądowej ochrony praw majątkowych oraz narusza prawa majątkowe różnych grup obywateli a nawet gmin.

Rzecznik zwrócił się do Prezydenta z prośbą o zapoznanie się z podniesioną argumentacją i rozważenie zasadności jej uwzględnienia przy podejmowaniu decyzji o ewentualnym podpisaniu ustawy w jej aktualnym kształcie.

Adam Bodnar apeluje: Realizując program Mieszkanie Plus nie można zapominać o potrzebach osób z niepełnosprawnościami, seniorów i rodzin z małymi dziećmi

Data: 2017-03-15

Z doniesień medialnych wynika, że bloki budowane w ramach programu rządowego Mieszkanie Plus mają powstać przy wykorzystaniu nowoczesnych, lecz tanich i szybkich, technologii. Optymalizacja kosztów związanych z inwestycją, zrozumiała w kontekście konieczności zapewnienia niskich kosztów użytkowania lokali, prawdopodobnie pociągnie jednak za sobą całkowitą rezygnację z takich rozwiązań, jak: parkingi podziemne, windy, czy klatki schodowe. Rzecznik Praw Obywatelskich podkreślił, że przy poszukiwaniu oszczędności należy mieć na względzie potrzeby mieszkaniowe osób o szczególnej sytuacji życiowej: rodzin z małymi dziećmi, osób z niepełnosprawnościami, czy w podeszłym wieku.

Odnosząc się do informacji, że budynki mieszkalne wznoszone w ramach ww. programu mają mieć 3 piętra, co pozwoli na rezygnację z montażu wind, Rzecznik zwrócił uwagę na wynikającą z Konwencji z dnia 13 grudnia 2006 r. o prawach osób niepełnosprawnych zasadę uniwersalnego projektowania. Polska wraz z ratyfikacją tego aktu prawnego zobowiązała się do projektowania produktów, środowiska, programów i usług w taki sposób, by były użyteczne dla wszystkich w możliwie największym stopniu, bez potrzeby adaptacji lub specjalistycznego projektowania.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że obniżenie sprawności organizmu nie zawsze następuje już od urodzenia, a osoba zdrowa może stać się osobą z niepełnosprawnością na dalszym etapie życia. Ponadto wraz z demograficznym starzeniem się społeczeństwa polskiego liczba osób o szczególnych potrzebach mieszkaniowych będzie stale wzrastać. Realizacja zasady uniwersalnego projektowania przy wznoszeniu nowych budynków i lokali mieszkalnych ułatwi odpowiednie dostosowanie mieszkań do specjalnych potrzeb osób z niepełnosprawnością, zwłaszcza ruchową, gdy zaistnieje taka potrzeba w przyszłości. Nie ulega wątpliwości, że dostępność środowiska fizycznego i społecznego dla osób z niepełnosprawnościami ma fundamentalne znaczenie dla pełnego korzystania przez nie ze wszystkich praw człowieka i podstawowych wolności. Osoby z niepełnosprawnościami są członkami społeczności lokalnych, a dostępność architektury sprzyja włączaniu społecznemu i zapobiega wykluczeniu.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o wskazanie, czy w planach wdrożenia Narodowego Programu Mieszkaniowego uwzględniono szczególne potrzeby seniorów, osób z niepełnosprawnościami oraz rodzin z małymi dziećmi.

Wystąpienie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie problemów, jakie ludzie mają z prawem spółdzielczym

Data: 2017-03-07

W obszernym wystąpieniu RPO zwraca uwagę na problem obecnej formuły organizacyjnej najwyższego organu w spółdzielniach mieszkaniowych, jakim jest walne zgromadzenie spółdzielni. Dotyczą one w szczególności walnego zgromadzenia obradującego w częściach (IV.7210.8.2017).

W instytucji walnych zgromadzeń, przynamniej w założeniu w najpełniejszy sposób powinna znajdować odzwierciedlenie istota demokracji w spółdzielni. Dlatego właśnie, prawidłowe uregulowanie organizacji tego organu spółdzielni ma zasadnicze znaczenie dla realizacji korporacyjnych uprawnień członków. Zarysowana problematyka jednoznacznie wskazuje na to, że absolutnie konieczne jest wdrożenie prac legislacyjnych w omawianym zakresie.

Warto przypomnieć, że zgodne z przepisami obowiązującymi do czasu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 125, poz. 873 ze zm.) problematyka funkcjonowania organów spółdzielni była uregulowana w zasadzie jednolicie w stosunku do wszystkich typów spółdzielni w przepisach Prawa spółdzielczego. Zgodnie z art. 35 tej ustawy organami spółdzielni są:

  1. walne zgromadzenie;
  2. rada nadzorcza, zwana dalej "radą";
  3. zarząd;
  4. w spółdzielniach, w których walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli - zebrania grup członkowskich (art. 59).

To uregulowanie odnosiło się w pełni do spółdzielni mieszkaniowych. Jednakże w nowelizacji z 2007 r. do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonano zasadniczej zmiany tego modelu.

Wprowadzono – w art. 8 3 tej ustawy – zasadę, że w spółdzielniach mieszkaniowych walne zgromadzenie nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli.

Ustawodawca dostrzegł jednak fakt, że w Polsce funkcjonują liczne spółdzielnie mieszkaniowe, w których liczba członków przekracza 500 osób, a nierzadko sięga nawet kilku tysięcy. Było zatem oczywiste, że przy tak dużej liczbie uprawnionych do udziału w walnym zgromadzeniu, przeprowadzenie posiedzenia i podjęcie uchwał może okazać się organizacyjnie niemożliwe. Wprowadzono zatem możliwość podzielenia walnego zgromadzenia na części w przypadku, gdy liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500.

Wprowadzona w 2007 r. zmiana od początku wzbudziła liczne wątpliwości i spotkała się z krytyką. Wskazywano, że wprowadzenie w art. 8 3 ust. 9 zasady, że uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była ona poddana pod głosowanie na wszystkich częściach zgromadzenia, spowoduje w praktyce, że jakakolwiek dyskusja nad treścią projektu uchwały będzie na poszczególnych częściach walnego zgromadzenia bezcelowa.

Wyniku dyskusji i tak nie będzie można uwzględniać w toku obrad, poprzez stosowną korektę projektów uchwał, gdyż wszystkie części walnego zgromadzenia muszą poddać głosowaniu ten sam projekt – czyli o treści ustalonej z góry, jeszcze przed pierwszą częścią zgromadzenia. Takiego projektu uchwały walne zgromadzenie nie może już modyfikować. Może jedynie głosować za przyjęciem lub odrzuceniem projektu. Walne zgromadzenie w częściach nie będzie mogło odwołać tych członków zarządu, którym nie udzieliło absolutorium. Wynika to z faktu, że dopiero po odbyciu ostatniej części walnego zgromadzenia wiadomo będzie, czy absolutorium zostało udzielone. Dla odwołania członków zarządu, którzy nie uzyskali pokwitowania swojej działalności konieczne będzie więc zwołanie kolejnego walnego zgromadzenia. Wyrażano obawy, że dzielenie walnego zgromadzenia na części pozwala także na faktyczne manipulowanie ostatecznym wynikiem głosowania w ten sposób, że już w trakcie zebrań cząstkowych będzie wiadomo, jakie są szanse na podjęcie określonej uchwały. To zaś może wpływać na frekwencję i obiektywizm przy podejmowaniu decyzji przez członków obradujących na kolejnych częściach walnego zgromadzenia.

Niestety, doświadczenia z funkcjonowania przez okres prawie 10 lat nowych rozwiązań potwierdziły wszystkie wyrażane wcześniej obawy. Wady obecnego rozwiązania dostrzegli sami członkowie spółdzielni mieszkaniowych, nawet ci, którzy wcześniej opowiadali się za likwidacją zebrań przedstawicieli członków.

Ze skarg wpływających do Biura Rzecznika wynika wyraźnie, że w praktyce walne zgromadzenia obradujące w częściach są organem, w którym członkowie nie mogą w realny sposób urzeczywistnić swojej woli i w zasadzie pozbawieni są wpływu na treść podejmowanych przez ten najwyższy organ spółdzielni mieszkaniowej decyzji.

W skargach do Biura Rzecznika powtarzają się zarzuty braku możliwości modyfikowania treści projektu uchwał, z uwagi na to, że na wszystkich częściach walnego zgromadzenia musi być poddany pod głosowanie identyczny projekt, brak konstruktywnej dyskusji i problemy z decyzyjnością z uwagi na to, że każda część walnego zgromadzenia koncentruje uwagę wyłącznie wokół swoich partykularnych interesów, trudności z wyborem członków rady nadzorczej, ponieważ w dużych spółdzielniach poszczególni kandydaci są całkowicie anonimowi, zwłaszcza zaś dla uczestników tej części walnego zgromadzenia, z której dany kandydat się nie wywodzi (bo np. mieszka w zupełnie innej nieruchomości).

Brak czytelnych, ustawowych zasad związanych z organizacją i podejmowaniem uchwał przez walne zgromadzenie powoduje, że liczne problemy praktyczne muszą być rozstrzygane przez sądy powszechne oraz przez Sąd Najwyższy. Dotyczy to tak istotnych kwestii jak: tryb zawiadamiania o miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia, rozumienie stwierdzenia: „poddanie uchwały pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej”, zasady obliczania większości głosów potrzebnych do podjęcia uchwały, czy też zgłaszanie poprawek do projektów uchwał.

Warto zwrócić uwagę na wypowiedzi krytyczne Sądu Najwyższego, zawarte w przywołanym wyżej orzecznictwie. Przykładowo, w wyroku z 27.05.2015 r. Sąd Najwyższy wskazywał, że „jest dość oczywiste, że wprowadzone w 2007 r. wskazane zmiany do u.s.m. mają poważne wady legislacyjne, co jednoznacznie wskazuje się w doktrynie, a potwierdzają to przykłady z orzecznictwa. Należy więc poprzez posłużenie się różnymi metodami wykładni prawa próbować rozwikłać skomplikowaną regulację prawną zamieszczoną w art. 83 u.s.m.”.

Dalej Sąd Najwyższy stwierdził, że „byłoby dobrze, aby przepisy te wyraźnie stanowiły o terminach wykonywania obowiązków informacyjnych przez spółdzielnię mieszkaniową. Skoro jednak tego nie czynią, to należy dokonać racjonalnej wykładni, w tym wypadku mniej posługując się wykładnią językową, a znacznie bardziej - funkcjonalną i postulatem racjonalnego ustawodawcy.”

Warto także podkreślić, iż intencja ustawodawcy, aby w stosunkowo krótkim czasie wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe dostosowały formę funkcjonowania najwyższego organu do nowych przepisów, wyrażona w art. 9 ustawy zmieniającej z 2007 r., nie została w praktyce dotąd zrealizowana, pomimo upływu prawie 10 lat.

Zagadnienie prawnej dopuszczalności funkcjonowania w spółdzielniach mieszkaniowych zebrań przedstawicieli budziło liczne spory zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Ostatecznie, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym zebranie przedstawicieli członków spółdzielni mieszkaniowej, która nie dopełniła w terminie obowiązków przewidzianych w art. 9 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, pozostało organem spółdzielni na podstawie dotychczasowego statutu.

Nie można wykluczyć, że w obrocie prawnym nadal funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe, w których najwyższym organem jest zebranie przedstawicieli (przykładowo: Powszechna Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przymorze” w Gdańsku; z całą pewnością jeszcze w 2015r. zebrania przedstawicieli funkcjonowały np. w Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką” i „Przy Metrze” w Warszawie).

W świetle przedstawionych wyżej uwag, nie ulega wątpliwości, że funkcjonująca od prawie 10 lat obecna formuła walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych nie do końca zrealizowała intencje ustawodawcy.

Wymaga wnikliwej analizy i ponownego rozważenia. 

RPO: Osoby korzystające z odnawialnych źródeł energii powinny mieć możliwość uzyskania ryczałtu na zakup opału, wypłacanego w ramach dodatku mieszkaniowego

Data: 2017-02-28

Zryczałtowane wydatki stanowiące podstawę obliczenia ryczałtu na zakup opału są ustalane w postępowaniu administracyjnym, które kończy decyzja o przyznaniu bądź odmowie przyznania dodatku mieszkaniowego, wyłącznie na podstawie dostarczonego przez wnioskodawcę rachunku za energię elektryczną za ostatni okres rozliczeniowy. Rachunkiem takim nie dysponują jednak osoby korzystające z niekonwencjonalnych źródeł energii. Nie mogą one zatem uzyskać ryczałtu na zakup opału, mimo że spełniają warunki do otrzymania tej formy pomocy finansowej przewidziane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych.

W ocenie Rzecznika przepisy ww. ustawy oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych nie odpowiadają na aktualne potrzeby słabszych ekonomicznie uczestników rozwijającego się rynku energii odnawialnej. W konsekwencji nie uwzględniają one sytuacji osób, które wytwarzają energię elektryczną na potrzeby własne, a jednocześnie spełniają przesłanki do uzyskania dodatku mieszkaniowego. Osoby te bowiem nie mogą przedstawić rachunku za energię elektryczną, a niewątpliwe ponoszą wydatki na ogrzewanie lokalu i wody, ale wykorzystują do tego celu inny nośnik niż energię elektryczną np. gaz, opał stały (drewno, węgiel, koks itp.).

Rzecznik zauważył, że na gruncie obowiązujących aktualnie przepisów, organy administracyjne mają bezwzględny obowiązek przyjąć jako dowód w postępowaniu administracyjnym niezbędny do wyliczenia ryczałtu rachunek za ostatni okres rozliczeniowy i według jego treści ustalić wartość 1 kWh. Nie ulega wątpliwości, że zakres związania organu w tym zakresie okazuje się obecnie zbyt daleko idący, gdyż nie uwzględnia wszystkich możliwych do zaistnienia stanów faktycznych.

Z informacji uzyskanych od Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wynika, iż planowana jest nowelizacja ustawy o dodatkach mieszkaniowych. W toku prac nad zmianami przepisów tej ustawy – jak zapewniono Rzecznika – zostanie poddana analizie kwestia ustalania ceny 1 kWh energii elektrycznej także na podstawie informacji z innych źródeł niż rachunek danego odbiorcy.

Jednak zdaniem Rzecznika już teraz zasadne wydaje się podjęcie przez prawodawcę doraźnych działań legislacyjnych mających na celu uzupełnienie treści rozporządzenia z dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych. Istnieje bowiem potrzeba wyraźnego wskazania dokumentów, jakie stanowić mogą podstawę dla organów administracyjnych do wyliczenia wysokości ryczałtu na zakup opału przez prosumentów wytwarzających energię elektryczną we własnym zakresie, którzy mają zawartą umowę kompleksową w przedsiębiorstwem energetycznym.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o rozważanie zasadności poddania pod obrady Rady Ministrów wniosku o podjęcie prac nad zmianą przepisów rozporządzenia z dnia 28 grudnia 2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych w tym zakresie. Jednocześnie poprosił o przekazanie informacji o planowanym terminie rozpoczęcia prac nad nowelizacją ustawy o dodatkach mieszkaniowych i jej zakresie.

 

Rzecznik złożył wniosek do Trybunału Konstytucyjnego w sprawie terminu ubiegania się o rekompensatę za ograniczenia w gospodarowaniu nieruchomościami ze względu na ochronę środowiska

Data: 2017-02-24

Rzecznik Praw Obywatelskich zaskarżył do Trybunału Konstytucyjnego regulację prawną, która ograniczała krótkim (dwuletnim) terminem możliwość zgłaszania roszczeń mających rekompensować właścicielom nieruchomości ograniczenie przysługującym im uprawnień - ze względu na ochronę środowiska, zawartą w art. 129 ust. 4 ustawy  Prawo ochrony środowiska.

Ograniczenia tych uprawnień właścicielskich wiążą się przede wszystkim z ustanawianiem takich form ochrony przyrody, jak rezerwaty, parki narodowe czy obszary Natura 2000 (na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody). Ograniczenia takie wynikają również z ustanawiania  obszarów cichych oraz obszarów ograniczonego użytkowania (na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. Prawo ochrony środowiska).

Zakres tych ograniczeń jest zróżnicowany w zależności od konkretnej formy ochrony przyrody, jednakże co do zasady obejmuje szereg zakazów dotyczących sposobów zagospodarowania nieruchomości objętych aktami prawnymi wprowadzającymi ochronę środowiska na tych terenach.

Ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości mogą być bardzo daleko idące i prowadzić do pozbawienia właściciela realnej korzyści z przedmiotu własności. Ochrona środowiska naturalnego stanowi bardzo istotną wartość konstytucyjną, która uzasadnia ograniczenie prawa własności, podlegającego jak każde prawo podmiotowe ograniczeniom ze względu na najważniejsze wartości konstytucyjne, o których mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Ograniczenia prawa własności nie mogą jednak prowadzić do naruszenia istoty prawa własności, które powodowałoby, że prawo to traciłoby użyteczność dla swojego właściciela.

W przypadku prawa własności  zakaz naruszania istoty tego prawa znajduje szczególne podkreślenie w art. 64 ust. 3, co widzieć należy w kontekście art. 21 ust. 1 Konstytucji, który ustanawia ochronę prawa własności jako jedną z podstawowych zasad ustroju oraz jej art. 20, który określa własność prywatną jako jeden z wyznaczników społecznej gospodarki rynkowej, będącej podstawą ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej.

Z tego względu bardzo istotne ingerencje w uprawnienia właściciela muszą być powiązane z istnieniem roszczeń, które kompensowałyby właścicielowi istotne ograniczenie jego prawa, podlegającego przecież ochronie na mocy art. 64 ust. 1 Konstytucji. Ograniczenie krótkim terminem możności zgłaszania tych roszczeń, którego niedotrzymanie skutkuje ich wygaśnięciem, stanowi nieproporcjonalne ograniczenie prawa własności, a w krańcowych przypadkach może prowadzić do naruszenia istoty prawa własności, wbrew postanowieniom art. 64 ust. 3 i 31 ust. 3 Konstytucji.

Krótki termin, co jest szczególnie istotne, nie zapewnia wszystkim realnej możliwości podniesienia przysługujących im roszczeń, gdyż w wielu przypadkach roszczenia mogą wygasnąć, zanim uprawnieni uświadomią sobie ich istnienie.

Samo ustalenie zakresu istniejących ograniczeń i przysługujących roszczeń nie jest rzeczą prostą, o czym może świadczyć kilka uchwał prawnych podejmowanych przez Sąd Najwyższy w celu rozstrzygnięcia wątpliwości w orzecznictwie sądów powszechnych, powstałych na tle obowiązywania aktów prawa miejscowego tworzących obszary ograniczonego użytkowania wokół Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie.

W tej sytuacji uprawnieni mogą zostać bez swojej winy pobawieni możności dochodzenia przysługujących im roszczeń, co w sposób oczywisty jest niezgodne z zasadą zaufania do państwa i stanowionego przez niego prawa, stanowiącą jedną z wyznaczników zapisanej w art. 2 Konstytucji RP zasady demokratycznego państwa prawa.

Mogący zaistnieć brak realnej i rzeczywistej możności dochodzenia roszczeń stoi również w  sprzeczności z wypracowaną w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka na tle art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności zasadą „właściwej równowagi” pomiędzy potrzebami wynikającymi z ogólnego interesu społeczeństwa, a wymaganiami związanymi z ochroną podstawowych praw jednostki.

Rzecznik dostrzega także problem konstytucyjny w nierównym, dyskryminującym traktowaniu roszczeń właścicieli i innych uprawnionych z tytułu ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości, które zostały objęte ograniczeniami ze względu na ochronę środowiska,  w porównaniu do roszczeń właścicieli nieruchomości, które objęte zostały ograniczeniami w zagospodarowaniu ze względu na inne cele publiczne.

Dochodzenie roszczeń wynikających z wprowadzenia ograniczeń sposobu zagospodarowania w regulacjach planistycznych nie jest ograniczone takim krótkim terminem, a nie można zaś twierdzić, iż dolegliwość ograniczeń zagospodarowania wprowadzonych ze względu na ochronę środowiska jest, co do zasady, mniejsza niż ograniczeń wprowadzanych chociażby w drodze aktów planistycznych.

Z tych właśnie względów Rzecznik zdecydował się zaskarżyć art. 129 ust. 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. Prawo ochrony środowiska do Trybunału Konstytucyjnego wnosząc, że  jest on niezgodny z:

  • art. 64 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 i w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
  • art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
  • art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności (Dz. U. z 1995 r., Nr 36, poz. 175, ze zm.),
  • art. 64 ust. 2 w zw. z art. 32 ust. 1  Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

70 lat bez wody i gazu. Rzecznik interweniuje

Data: 2017-02-20

Biuro Rzecznika Terenowego w Katowicach bada trudną sytuację 92-letniej interesantki, która od 70 lat żyje w bardzo prymitywnych warunkach (BPK.7000.60.2016).

W byłym domku dróżnika, użyczonym przez PKP, nie ma podłączenia do bieżącej wody i gazu. Starsza kobieta codziennie musi pokonywać około 200 metrów do studni, z której czerpie wodę. Zimą to szczególnie trudne i niebezpieczne. Rodzina kobiety chce zainwestować w nieruchomość, ta jednak jest własnością Polskich Kolei Państwowych. PKP nie odpowiedziało interesantce, czy może to zrobić.

Biuro Pełnomocnika Rzecznika Praw Obywatelskich w Katowicach wystąpiło z pismem do Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami PKP o wyjaśnienia.

Rzecznik po raz kolejny interweniuje w sprawie ochrony mieszkańców budynków spółdzielczych przed skutkami niewypłacalności spółdzielni

Data: 2017-02-07

W nawiązaniu do poprzedniej korespondencji w przedmiotowym zakresie Rzecznik ponownie zwrócił uwagę na konieczność podjęcia działań legislacyjnych, których celem byłoby zagwarantowanie członkom spółdzielni mieszkaniowych, oraz pozostałym osobom posiadającym tytuły prawne do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowych, ochrony przed przerzucaniem na nich odpowiedzialności za długi spółdzielni oraz zapewnienie pełnej spójności pomiędzy przepisami prawa dotyczącymi tej problematyki.

Rzecznik podniósł, że z przepisów Prawa spółdzielczego oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że wolą ustawodawcy było to, aby tytuły prawne, przysługujące do lokali mieszkalnych w ramach spółdzielni mieszkaniowej nie były zagrożone w sytuacji, gdy spółdzielnia jest zadłużona w stosunku do podmiotów zewnętrznych, np. z powodu złego skalkulowania ryzyka podjętej działalności inwestycyjnej. Jednocześnie przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z dotychczasowym utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, dopuszczają w praktyce sytuację, w której hipoteki ustanowione na nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych przekształcałyby się z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w hipoteki łączne obejmujące lokale, które ex lege – w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni – zmieniły status prawny ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (lub we własność domu jednorodzinnego). Powyższe zaś oznacza, że istnieje realne niebezpieczeństwo przerzucenia na gruncie obowiązującego stanu prawnego zobowiązań spółdzielni mieszkaniowych na osoby, którym służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w tym nawet na te, które nie są członkami spółdzielni.

W odpowiedzi na swoje poprzednie wystąpienie Rzecznik został poinformowany przez resort infrastruktury i budownictwa, że podjęto współpracę z Ministerstwem Sprawiedliwości w celu przeanalizowania potrzeby wdrożenia inicjatywy legislacyjnej w sferze ww. zagadnień.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o informację, jakie ustalenia zostały przyjęte w omawianym zakresie w ramach wspomnianej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, a w szczególności, czy w sygnalizowanej sprawie zostaną podjęte działania legislacyjne.

Rzecznik Praw Obywatelskich przystąpił do sprawy 99-letniej kobiety, która broni się przed „czyścicielem kamienic”

Data: 2017-01-30

99-letnia poznanianka broni się w sądzie przed nowym właścicielem kamienicy, w której mieszka od 50 lat, występując o ochronę dóbr osobistych i odszkodowanie. W I instancji sąd uznał część jej racji, ale właściciel kamienicy się odwołał. Do sprawy przyłączył się więc po stronie lokatorki Rzecznik Praw Obywatelskich. Dostrzega bowiem precedensowy charakter sprawy. Jej rozstrzygnięcie może mieć istotne znaczenie dla ochrony praw i poszanowania dóbr osobistych innych lokatorów budynków objętych reprywatyzacją.

Kamienica w centrum Poznania

Pani P. mieszkała w kamienicy w centrum Poznania od 1959 r. W 2011 r. dom zyskał nowego właściciela, który postanowił kamienicę wyburzyć i postawić w tym miejscu nowy budynek z lokalami handlowymi i powierzchnią biurową.

Żeby osiągnąć cel, zaczął naciskać na lokatorów, żeby się wyprowadzili. Jak ustalił sąd I instancji, nowy właściciel prowadził w budynku prace utrudniające życie i pogarszające warunki mieszkaniowe lokatorów. Z opuszczonych mieszkań zostały wymontowane drzwi i okna. Zniknęły także drzwi do budynku, w efekcie nasiliły się kradzieże i włamania. Potem klatka schodowa została ostemplowana drewnianymi balami tak, że kiedy po panią P. przyjechało pogotowie, sanitariusze nie byli w stanie wynieść jej z mieszkania na noszach. Na koniec w budynku odcięty został gaz i prąd. Lokatorzy dostali też informację o nakazie rozbiórki budynku, choć inspektorat nadzoru budowlanego takiej decyzji nie wydał.

Warto zauważyć – pisze RPO -  że pozwany stopniował dolegliwości wobec pani P., poczynając od działań, które wywodził z uprawnień właściciela, tj. podwyższenia czynszu, kierowania żądań opuszczenia lokalu, informowania o złym stanie technicznym kamienicy oraz zamiarze jej rozbiórki, a w sytuacji, gdy nie doprowadziły one do zmierzonego celu – sięgnął do bardziej wyrafinowanych działań o charakterze szykan, które wywołały w powódce dojmujące poczucie bezradności i lęku związanego z zagrożeniem podstawy egzystencji jaką jest mieszkanie, lęk o własne zdrowie i życie, co w konsekwencji pozbawiło powódkę poczucia bezpieczeństwa i wywołało silny stres.

Wyrzucanie lokatorów zanim zapadną formalne decyzje

Do pogłębienia stanu niepokoju pani P. przyczyniała się, jak zauważa RPO, lekceważąca postawa właściciela , który nie wykonywał nakazów organów inspekcji sanitarnej utrzymania nieruchomości we właściwym stanie sanitarnym, a następnie ignorował nakładane na niego mandaty.

Rzecznik podkreśla, że nie jest tak, że właściciel domu ma całkowicie związane ręce i nie może w miejsce starego budynku postawić nowego. Prawo przewiduje sytuacje opróżnienia budynku mieszkalnego. Warunkiem jest jednak działanie na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej organu nadzoru budowlanego.

Tymczasem właściciel kamienicy, w której mieszkała pani P.,  postawił sobie za cel wyburzenie domu, zanim właściwe instytucje państwa mogły ustalić, czy jest to w ogóle możliwe i czy można eksmitować lokatorów (sąd w końcu powiedział, że w przypadku pani P. nie można). Już wtedy reklamował budowę „nowoczesnego biurowca” („nasza nową inwestycją jest budowa ekskluzywnego biurowca biuro-usługowego w jednej z najlepszych lokalizacji w Poznaniu (500 m od Starego Rynku)(…) Budynek zostanie wykonany w najwyższym standardzie klasy A z inteligentnym systemem sterującym”).

Argumenty pani P. i wyrok w I instancji

Pani P. występując w tej sprawie do sądu napisała w pozwie, że od momentu nabycia nieruchomości przez pozwanego ona i jej bliscy byli poddani przez wiele miesięcy presji i różnorakim szykanom, których celem było opuszczenie przez nich najmowanego lokalu mieszkalnego. Szczególnie dotkliwa jest krzywda niemajątkowa związana z naruszeniem jej dóbr osobistych tj. zdrowia, wolności, godności osobistej i dobrego imienia, a także miru domowego i nietykalności mieszkania.

Sąd Okręgowy w Poznaniu  8 czerwca 2016 r. nakazał pozwanemu, by przeprosił panią P. i zapłacił jej 10 tys. zł tytułem zadośćuczynienia. Właściciel kamienicy ten wyrok zaskarżył. RPO przyłączył się do sprawy wnosząc o utrzymanie wyroku.

Dlaczego RPO przyłącza się do sprawy

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, przystąpienie do postępowania uzasadnione jest potrzebą ochrony praw 99-letniej powódki.  Rzecznik Praw Obywatelskich z niepokojem obserwuje coraz częstsze i bardziej drastyczne przypadki naruszania praw lokatorów, zamieszkujących przez lata w kamienicach będących w zarządzie gmin, po ich przejęciu przez osoby prywatne. U podstawy takich naruszeń leży w większości przypadków chęć szybkiego opróżnienia budynków i zadysponowania lokalami czy też całą nieruchomością na cele komercyjne. Niestety coraz częściej odbywa się to z rażącym naruszeniem praw lokatorów. Zjawisko to zyskało już nawet własną nazwę jako działalność „czyścicieli kamienic”.

Zdaniem Rzecznika zaporą dla osób dopuszczających się tego typu działań może być jednoznaczna i negatywna ich ocena prawna w orzecznictwie sądów powszechnych (IV.7213.4.2015). 

Za mało mieszkań chronionych, socjalnych i komunalnych dla młodzieży opuszczającej placówki. Rzecznik interweniuje

Data: 2017-01-30

Po publikacji prasowej w Gazecie Lubuskiej z 8 listopada 2016 r. pt. „Trudny start. Sieroty nie mają gdzie pójść” w Biurze Pełnomocnika Terenowego Rzecznika Praw Obywatelskich we Wrocławiu podjęto postępowanie wyjaśniające (BPW.502.8.2016).

Z treści artykułu wynika, że na terenie powiatu żarskiego brak jest wystarczającej liczby lokali (mieszkań chronionych, socjalnych czy komunalnych), które należałoby przydzielić osobom opuszczającym placówki.

W efekcie ci młodzi ludzie, którzy wcześniej zostali odebrani rodzicom (opiekunom), uznanym przez sąd za niewydolnych wychowawczo, wracają z palcówek do środowiska, które wcześniej uznano za nieodpowiednie dla nich. Tym samym cały wysiłek związany z uchronieniem dzieci i młodzieży przed złym wpływem, niejednokrotnie agresją i patologią jest niweczony. Skazuje się je na konieczność ponownego zamieszkania z osobami, które wcześniej je krzywdziły.

Skierowano wystąpienie do starosty powiatu żarskiego z prośbą o udzielenie wyjaśnień, w tym szczegółowe poinformowanie jakiego rodzaju wsparcie jest udzielane dorosłym wychowankom domów dziecka, ilu z nich wskazywane jest mieszkanie chronione, ile łącznie takich lokali znajduje się w dyspozycji powiatu żarskiego.

Pomoc dla matki trójki dzieci, w tym dwójki niepełnosprawnych

Data: 2017-01-30

Do Rzecznika Praw Obywatelskich zwróciła się z prośbą o pomoc matka trójki dzieci, w tym dwójki niepełnosprawnych (przepuklina oponowo-rdzeniowa, poruszają się na wózkach inwalidzkich, nie siedzą) BPW.7210.21.2015.

Najmłodszy syn miał wówczas 7 miesięcy. Dwoje starszych dzieci pochodzi z pierwszego małżeństwa. Z uwagi na przemoc w rodzinie, kobieta uciekła z domu z dziećmi i w chwili zgłoszenia się do RPO przebywała w Ośrodku Interwencji Kryzysowej, gdzie miała do dyspozycji w dwa pokoje.

Warunki mieszkalne i socjalne w Ośrodku są bardzo dobre, niemniej jednak niewystarczające do opieki nad dwójką niepełnosprawnych dzieci. Rodzina korzysta z łazienki wspólnie z innymi mieszkańcami. Czynności opiekuńcze nad dziećmi wymagają jednak intymności i przestrzeni. Z tego powodu kobieta ubiega się o mieszkanie z zasobu gminnego.

W wyniku interwencji Rzecznika Praw Obywatelskich kobiecie przedłużono prawo pobytu w Ośrodku na kolejny okres. Rodzina została skierowana do skorzystania z Gminnego programu wspierania osób w podeszłym wieku, niepełnosprawnych oraz niesamodzielnych na lata 2014 – 2018. Obecnie przedłużono rodzinie prawo pobytu w zajmowanym mieszkaniu o kolejny rok.

Dyskusja o problemach dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Data: 2017-01-23

Bardzo często podczas spotkań regionalnych RPO osoby, z którymi spotykał się Adam Bodnar, zgłaszały szereg nadużyć i nieprawidłowości w spółdzielniach mieszkaniowych. 23 stycznia w Biurze RPO odbyło się spotkanie ze spółdzielcami, aby omówić najważniejsze problemy.

W dyskusji wzięli udział przedstawiciele rad nadzorczych oraz członkowie spółdzielni z kilku miast m.in. z województwa kujawsko-pomorskiego i lubelskiego. Wielu z nich wskazywało, że prawo spółdzielcze wymaga gruntownej zmiany.

Główne postulaty, jakie przestawili goście to m.in.:

  • wykonanie wyroku Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego prawa własności gruntu, na którym posadowiony jest budynek;
  • jawność dokumentacji spółdzielni, szczególnie tych dotyczących kalkulacji wydatków;
  • organizacja obrad walnego zgromadzenia w tzw. „częściach”;
  • jednolite zasady lustracji organizacji spółdzielczych;
  • rozszerzenie roli radców prawnych - nie jedynie do reprezentowania zarządów, ale również członków spółdzielni.

Rzecznik wskazał, że te kwestie wymagają głębszej analizy.

- Z pewnością kwestia jawności dokumentów w spółdzielni jest niezwykle istotna. Należy się również pochylić nad orzecznictwem w podobnych sprawach. Może warto część z tych wątpliwości rozstrzygnąć tą właśnie drogą – zauważył Adam Bodnar.

Co z posiadaczami książeczek mieszkaniowych, którzy nie mogą skorzystać z premii gwarancyjnej?

Data: 2017-01-20

W obecnym stanie prawnym jedynym szczególnym uprawnieniem przysługującym właścicielom książeczek mieszkaniowych, którzy założyli książeczki mieszkaniowe do dnia 23 października 1990 r. jest prawo do otrzymania premii gwarancyjnej, którą oblicza i wypłaca bank (PKO Bank Polski SA) prowadzący obsługę rachunków wkładów oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych wystawionych do dnia 23 października 1990 r. Premia gwarancyjna jest finansowana ze środków budżetu państwa.

Analiza ustawowo ustalonych czynności uprawniających do uzyskania premii wskazuje na to, że aby uzyskać premię gwarancyjną osoba dysponująca książeczką mieszkaniową z reguły musi ponieść znaczące koszty związane z zakupem lokalu, budową domu jednorodzinnego czy całkowitą spłatą zadłużenia (kredytu) obciążającego lokal spółdzielczy właściciela książeczki.

Ustawą z dnia 23 stycznia 2009 r. o zmianie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz. U. z 2009 r, Nr 30, poz. 190) poszerzono katalog o całkowitą spłatę zadłużenia obciążającego właściciela książeczki mieszkaniowej powstałego w związku z kredytem z tzw. starego portfela, remontem polegającym na wymianie okien lub instalacji gazowej lub instalacji elektrycznej w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, którego właścicielem jest właściciel książeczki mieszkaniowej, lub do którego przysługuje właścicielowi książeczki mieszkaniowej spółdzielcze prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego czy też dokonaniem przez właściciela książeczki mieszkaniowej wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej kwoty należnej za okres 12 miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku o likwidację książeczki.

Oznacza to, że nie wszystkie osoby posiadające nadal książeczki mieszkaniowe mają możliwości finansowe do zrealizowania któregokolwiek z istniejących tytułów do uzyskania premii, co potwierdzają napływające do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich skargi.

Rzecznik w przeszłości podejmował liczne działania na rzecz rozszerzenia katalogu zdarzeń uprawniających do uzyskania premii gwarancyjnych i wprowadzenia korzystniejszych regulacji w tym zakresie, kierując odpowiednie wystąpienia do właściwych Ministrów. W ocenie Rzecznika zasadne wydają się oczekiwania posiadaczy książeczek mieszkaniowych, że zostaną stworzone nowe możliwości uzyskania przez nich premii gwarancyjnej, co choć w minimalnym stopniu pozwoli im zniwelować poniesione przez nich straty finansowe, a jednocześnie pozwoli na definitywne rozwiązanie niezałatwionego od lat problemu.

Co dalej z mieszkańcami „mieszkań przejściowych” w Bielsku-Białej? Interweniuje Pełnomocnik Terenowy w Katowicach

Data: 2017-01-02

Pełnomocnik Terenowy RPO w Katowicach podjął z urzędu sprawę mieszkańców „mieszkań przejściowych” w Bielsku – Białej. 50 osób zamieszkiwało jeden z budynków w tym mieście. W kręgu osób korzystających z tej formy wsparcia znalazły się osoby przebywające  wcześniej w placówkach dla bezdomnych, ośrodku interwencji kryzysowej, domu pomocy społecznej oraz wychowankowie placówek opiekuńczo-wychowawczych.

Na udzielenie schronienia potrzebującym pomocy przez przyznanie im tymczasowego miejsca noclegowego w noclegowniach, domach dla bezdomnych i „innych miejscach” do tego przeznaczonych pozwalała ustawa z dnia 12 marca 2004r. o pomocy z społecznej.

Tym „innym miejscem” w Bielsku – Białej był właśnie opisywany budynek. 5 września 2016r. weszła w życie nowelizacja ww. aktu, którą usunięto wyrażenie „inne miejsca”. Zdaniem Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej wyklucza to udzielenie schronienia w takim lokalu, jak mieszkania przejściowe, bowiem zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy możliwe jest to jedynie w schroniskach, noclegowniach oraz ogrzewalniach.

Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej w Bielsku – Białej poinformował Rzecznika Praw Obywatelskich, iż odbyły się konsultacje z przedstawicielami Urzędu Miasta oraz Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej. Mieszkańcom budynku zaproponowano możliwość (po uprzednim zawarciu kontraktu socjalnego ukierunkowanego na wzmacnianie aktywności społecznej, wyjście z bezdomności i uzyskanie samodzielności życiowej) schronienia w schronisku dla bezdomnych  lub  szeroko pojętą pomoc przy samodzielnym poszukiwaniu mieszkania na wolnym rynku.

Powiadomiono również, że część rodzin  już zmieniła miejsce pobytu, a w budynku pozostało jedynie 16 osób. Przebywają one w tym miejscu bez tytułu prawnego, zatem Zakład Gospodarki Mieszkaniowej postanowił naliczać im odszkodowania za bezumowne zajmowanie pomieszczeń w wysokości czynszu, jaki przysługiwałby, gdyby były one lokalami mieszkalnymi. Do czasu rozwiązania problemu mieszkaniowego tych osób ZGM nie będzie jednak kierował przeciwko nim pozwów o eksmisję.

Z kolei Dyrektor Zakładu Gospodarki Komunalnej w Bielsku – Białej wskazał, że problemów z jakimi borykają się mieszkańcy tego budynku nie byłoby, gdyby nie nowelizacja ustawy o pomocy społecznej.

Zdaniem organu, ograniczenie liczby placówek pomocy społecznej jedynie do noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych i ogrzewalni, było niepotrzebnym zabiegiem ustawodawczym, który przyniósł więcej szkód niż pożytku. W jego opinii, najlepszym rozwiązaniem byłaby ponowna nowelizacja ustawy o pomocy społecznej, przywracająca kategorię innych miejsc, w których można udzielać schronienia osobom bezdomnym.

Rzecznik Praw Obywatelskich rozważa zwrócenie się do odpowiednich organów o podjęcie inicjatywy ustawodawczej w  tej sprawie.