Godło RP

Czy właściciel zreprywatyzowanej nieruchomości może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie od gminy (Skarbu Państwa), czy bezpośrednio od najemców zajmowanych lokali?

Data: 
2016-12-23

Pismem procesowym z 14 grudnia 2016 r. RPO przystąpił do postępowania przed poszerzonym składem Sądu Najwyższego, rozpatrującym problem na tle rozliczeń właściciela z tzw. bezumownym posiadaczem jego własności (art. 224 i nast. kodeksu cywilnego). Rzecznik zajął stanowisko, iż „Przy dochodzeniu zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy legitymowanym biernie jest posiadacz samoistny, także wtedy, gdy rzecz oddał w posiadanie zależne” (zagadnienie prawne rozpatrywane przez siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego – sygn. III CZP 84/16).

IV.7000.392.2016

Uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego tzw. roszczenia uzupełniające (o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego, o zwrot pożytków, o odszkodowanie) stanowią – wraz z powództwem windykacyjnym (o wydanie rzeczy) oraz negatoryjnym (o zaprzestanie naruszania własności) – spójny system cywilnej (majątkowej) ochrony własności.  Mają znaczenie ogólnosystemowe.

W ostatnim czasie przepisy o rozliczeniach właściciela i posiadaczy coraz częściej jednak stwarzają problemy interpretacyjne przy finansowych rozliczeniach szeroko rozumianych spraw reprywatyzacyjnych (spraw na tle dekretu warszawskiego, unieważnienia dawnych wywłaszczeń, cofnięcia skutków nacjonalizacji dokonanej np. dekretem o reformie rolnej itd.). W sytuacji, gdy ze znacjonalizowanej (skomunalizowanej) nieruchomości korzystały inne osoby (przede wszystkim najemcy lokali, ale także np. działkowcy w ogrodach działkowych), powstały wątpliwości, czy roszczenia właściciela, który odzyskał dawną własność, o zapłatę wynagrodzenia za dziesięcioletni, nieprzedawniony, okres korzystania z nieruchomości, należy kierować przeciwko posiadaczowi samoistnemu (z reguły gminie bądź Skarbowi Państwa), czy może przeciwko tzw. posiadaczowi zależnemu (zazwyczaj osobie prywatnej: najemcy bądź dzierżawcy).

Dominująca linia orzecznicza dotychczas zwalniała gminy (m.st. Warszawę, Skarb Państwa) z obowiązku zapłaty takiego wynagrodzenia, wskazując na to, że zobowiązanym pozostaje tzw. posiadacz zależny.

Rzecznik Praw Obywatelskich stanowczo opowiada się za kierunkiem mniejszościowym, wskazując nie tylko na jego interpretacyjną poprawność z czysto dogmatycznego punktu widzenia, ale dodatkowo – na rażąco niesprawiedliwe skutki społeczne kierunku dominującego.

Może on prowadzić do obarczenia finansową odpowiedzialnością (i to nierzadko w znacznej skali) za bezprawne nacjonalizacje nie samych „wywłaszczycieli”, ale osób prywatnych, często znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej (najemcy, lokatorzy, działkowcy), a korzystających z nieruchomości – zdawałoby się – publicznych, na podstawie ważnych umów najmu, do tego opłacających w terminie należne czynsze.

I o ile możliwe, że skuteczną barierę przed potencjalnymi roszczeniami mogłyby stanowić przepisy o ochronie praw lokatorów, to jednak nie wszyscy użytkownicy tej ochronie będą podlegać (z pewnością nie obejmie ona najemców gminnych lokali użytkowych czy np. działowców).

Jest to kolejna konsekwencja rażących zaniechań w uregulowaniu kwestii reprywatyzacji, w tym gruntów warszawskich oraz braku przepisów o odszkodowaniach (rekompensatach) za odebraną własność. Sprawa, na tle której zagadnienie prawne powstało, dotyczyła akurat byłego właściciela nieruchomości objętej działaniem dekretu warszawskiego, który domagał się od m.st. Warszawy zapłaty wynagrodzenia za dziesięcioletni okres korzystania z budynku – właśnie w części zajmowanej przez lokatorów komunalnych. Oczekiwane rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego może mieć istotne znaczenie dla ochrony najemców lokali znajdujących w budynkach stanowiących własność publiczną.

  • Grafika: domy, kościół i fabryka na szarym tle
    Sprawy samorządu i społeczności lokalnych