Na obrazku ludzie podwyższeniu pod dachem

Jaka jest sytuacja osób, które mają spółdzielcze mieszkanie własnościowe w budynku, który stoi na gruntach, do których sama spółdzielnia nie ma prawa? Czy potrzebna jest specjalna regulacja prawna, czy też spółdzielnie same poradzą sobie z problemem?

Data: 
2017-09-18
słowa kluczowe: 

Do Rzecznika Praw Obywatelskich wpłynęła odpowiedź Sekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa na wystąpienie w sprawie dotyczącej sytuacji prawnej obywateli, którzy w przeszłości uzyskali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, tj. na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności, ani prawo użytkowania wieczystego.

Problem ten jest wynikiem uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12), że: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa;niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.”

Sekretarz Stanu w MIiB wskazał, że problem ten jest przedmiotem analizy pod kątem konieczności zmiany przepisów.

Z ankiet nadesłanych do Ministerstwa przez spółdzielnie mieszkaniowe wynika, że spośród 450 spółdzielni budynki na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym ma 105 z nich.

Z nadesłanych odpowiedzi wynika, że głównym powodem braku uregulowania stanu prawnego nieruchomości są kwestie związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi.

Pozostałe – dużo rzadsze przyczyny dotyczyły niemożności ustalenia właściciela gruntu, braku zgody członków spółdzielni mieszkaniowej na podjęcie działań umożliwiających uregulowanie stanu prawnego gruntu oraz inne przyczyny.

W ocenie Sekretarza Stanu w MIiB należy uznać, że spółdzielnie mieszkaniowe podejmują działania mające na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, o czym świadczy 486 postępowań w sprawie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego lub nabycia własności gruntu oraz 193 inne postępowania.

Odnosząc się natomiast do kwestii wprowadzenia przez ustawodawcę rozwiązań prawnych mających na celu uregulowanie sytuacji prawnej obywateli, którzy w przeszłości uzyskali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, Sekretarz Stanu w MIiB wskazał, że ze względu na różnorodność sytuacji określanych zbiorczo jako „nieuregulowanie stanu prawnego gruntu” oraz wielorakość potencjalnych przyczyn zaistnienia tego stanu w poszczególnych przypadkach, wątpliwości budzi możliwość całościowego uporządkowania w formie ustawy naprawczej problemu „nieuregulowania stanu prawnego gruntów”.

Nadto interwencja legislacyjna w odniesieniu do niektórych kategorii gruntów może być nieuzasadniona albo wręcz niezgodna z Konstytucją, jeżeli ingeruje w gwarantowane w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP prawo własności oraz określone w art. 165 Konstytucji RP prawo własności jednostek samorządu terytorialnego.

Rozważając opcję legislacyjną trzeba także pamiętać, że Trybunał Konstytucyjny kwestionował już zbytnie uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowych w nabywaniu gruntów. Wiele spółdzielni uregulowało stany prawne gruntów w oparciu o dotychczas obowiązujące przepisy i ostrożnie trzeba podchodzić do premiowania tych spółdzielni, które tego jeszcze nie zrobiły.

Sekretarz Stanu w MIiB podkreślił jednak, że kwestie związane z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych są jednym z priorytetów resortu. 27 września 2016 r. Rada Ministrów przyjął Narodowy Program Mieszkaniowy. W ramach działań przewidzianych w tym zakresie znajdują się m.in. inicjatywy legislacyjne, mające na celu przeciwdziałanie nieprawidłowościom oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.

Jeden z instrumentów, odnoszący się do spółdzielni mieszkaniowych, przewidziany w Narodowym Programie Mieszkaniowym  zakłada kompleksową weryfikację obowiązujących rozwiązań prawnych pod kątem zmian, jakie należy wprowadzić dla zwiększenia aktywności istniejących spółdzielni w realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz szerszego wykorzystania tej formy organizacyjno-prawnej przez nowopowstające podmioty chcące działać w obszarze budownictwa mieszkaniowego, w tym w zakresie realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych (małe spółdzielnie budujące na własne potrzeby członków). Skierowanie projektu założeń ustawy do rozpatrzenia przez Radę Ministrów uzależnione jest od rekomendacji ekspertów, przy czym wstępnie przewidywane jest na II kwartał 2018 r.

W ramach tych prac możliwym będzie rozpatrzenie sposobu uregulowania zagadnienia dotyczącego problemów powstałych na skutek uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. 

Więcej informacji w sprawie: