Zawartość

RPO: doprecyzować przepisy o nabywaniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Data: 
2020-03-17
  • Przed zmianą prawa z 2017 r. członkami spółdzielni mieszkaniowej mogli być oboje małżonkowie - choćby tylko jednemu przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu albo do odrębnej własności lokalu
  • Po zmianie pojawił się problem, na jakiej podstawie członkostwo może nabyć małżonek, który ma wspólne prawo odrębnej własności lokalu, a który wcześniej nie był członkiem spółdzielni
  • W praktyce powstają rozbieżności, czy małżonek nabył członkostwo z mocy prawa wraz z wejściem noweli, czy też musi się o to ubiegać 

- Należy zatem doprecyzować przepisy o nabywaniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej – pisze zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich Stanisław Trociuk do Minister Rozwoju.

Problem pojawił się w skargach wpływających do RPO. Przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r. członkami spółdzielni mogli być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługiwało roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Zgodnie z zasadami sprzed wejścia noweli w życie, każda osoba chcąca zostać członkiem spółdzielni, musiała złożyć deklarację członkowską. Decyzja w kwestii uzyskania członkostwa przybierała formę uchwały właściwego organu spółdzielni

Po wejściu w życie noweli pojawił się problem, na jakiej podstawie członkostwo może nabyć małżonek członka spółdzielni, któremu wspólnie z nim przysługuje prawo odrębnej własności lokalu, a który w poprzednim stanie prawnym nie był członkiem spółdzielni.

Zgodnie z ustawą, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna (choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ją ograniczoną):

  • której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
  • której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
  • której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, tzw. ekspektatywa własności"
  • będąca założycielem spółdzielni.

Członkami spółdzielni są oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu.

W ustawie jest mowa o nabyciu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z mocy samej ustawy (bez konieczności składania deklaracji członkowskiej i podejmowania jakichkolwiek rozstrzygnięć przez organy spółdzielni) przez małżonków, którym „prawo do lokalu przysługuje wspólnie”. W przepisie tym mowa jest ogólnie o „prawie do lokalu”, bez rozróżnienia czy chodzi tu wyłącznie o prawa spółdzielcze czy także o prawo własności lokalu.

Mogłoby to zatem wskazywać na to, że małżonek członka spółdzielni, któremu wspólnie z nim przysługuje odrębna własność lokalu, stał się z dniem wejścia w życie nowelizacji członkiem spółdzielni z mocy samego prawa. Tym bardziej, że w myśl tego przepisu członkami z mocy prawa stają się oboje małżonkowie ubiegający się o zawarcie umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu.

Konkluzja taka budzi jednak wątpliwości z uwagi na systematykę ustawy.  Dopiero bowiem ust. 31 art. 3 mówi o sytuacji osób, które są właścicielami lokali. Zgodnie z tym unormowaniem członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

W praktyce przepis ten interpretowany jest w ten sposób, że małżonek członka, któremu wspólnie z nim służy odrębna własność lokalu, nie nabył członkostwa z mocy samego prawa z dniem wejścia w życie nowelizacji, lecz może zostać członkiem spółdzielni po złożeniu deklaracji członkowskiej.

W taki sposób przepis jest również wykładany w praktyce sądowej. W piśmiennictwie prawniczym problem nie został szerzej dostrzeżony i omówiony.

Z kolei na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju wskazano, że „osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, które nie były członkami spółdzielni a także współmałżonkowie członków spółdzielni jeżeli tytuł prawny do lokalu przysługiwał im wspólnie z dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj. od 9 września 2017 r. uzyskują członkostwo z mocy prawa. Nie składają deklaracji ani nie wnoszą udziałów i wpisowego”.

Takie stwierdzenie zdaje się sugerować, że w ocenie resortu, małżonek członka nabywa członkostwo z mocy prawa także wtedy, gdy służy mu wspólnie z członkiem spółdzielni odrębna własność lokalu.

Z doświadczeń RPO wynika, że w spółdzielniach mieszkaniowych istnieje rozbieżna praktyka w tej sprawie. A jej rozstrzygnięcie ma istotne znaczenie. Wiąże się bowiem z możliwością zagwarantowania danej osobie realizacji praw wynikających z członkostwa w spółdzielni, jak i pośrednio praw związanych z faktem posiadania prawa odrębnej własności lokalu. Od bycia członkiem spółdzielni zależy np. podstawa prawna oraz zakres uprawnień do zaskarżania uchwał organów spółdzielni.

Cała kwestia powinna być zatem jednoznacznie rozstrzygnięta w przepisach. Dlatego też RPO wystąpił do minister rozwoju Jadwigi Emilewicz o rozważenie zasadności podjęcia prac legislacyjnych nad doprecyzowaniem przepisów.

IV.612.4.2019

Galeria

  • Bloki mieszkalne z lat 80.
    Domy, mieszkania